上海2023年将完成零星旧改12万平方米启动 “城中村”改造项目10个

上海2023年将完成零星旧改12万平方米启动 “城中村”改造项目10个

上海要全面提速“两旧一村”改造?上海市人民政府印发《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，其中提出，全面提速“两旧一村”改造。落实“两旧一村”改造实施意见和支持政策，优先将零星旧改、小梁薄板房屋改造以及中心城区周边和五个新城等区域的“城中村”纳入改造计划，2023年完成中心城区零星旧改12万平方米，实施旧住房成套改造28万平方米，启动“城中村”改造项目10个。

支持刚性和改善性住房需求，落实临港新片区、五个新城人才住房支持政策，满足房地产企业合理融资需求，保持土地平稳供应并优化结构，确保房地产市场平稳健康发展。

上海充分发挥“两旧一村”等民生工程

上海市人民政府印发《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》。措施提到，全力促进消费市场潜力释放。大力促进汽车、住房等大宗消费，合理支持刚性和改善性住房需求，加强住宅项目建设交付保障，加大保障性租赁住房建设筹措力度，着力构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，确保房地产市场平稳健康发展。

充分发挥“两旧一村”等民生工程对扩投资、促消费、稳就业的带动作用，试点推广中心城区旧区改造政策，由市级专项资金对黄浦、静安、虹口、杨浦等区单独实施土地储备且规划用途为公益性配套设施的零星旧改地块给予定额补助，加强旧住房成套改造政策倾斜。全面提速“城中村”改造，编制城中村改造规划，将“城中村”改造项目认定中的集体建设用地占比要求从70%以上降至51%以上，完善规划调整、容积率增加、多渠道融资等支持政策，持续改善人民群众居住条件，兜牢基本民生底线。

据悉，今年，上海全市“城中村”改造的认定目标从3个调增为8个，宝山区计划完成2个项目认定，目前1个项目胡庄村已完成项目认定，另有1个项目大场龙珠苑正在完善方案。

“十四五”期间，宝山将依据城市更新发展的总体目标，一方面加快对第一轮“城中村”改造的收尾工作，加快既有项目的市政公建配套设施建设，另一方面积极研究推进新一轮“城中村”改造项目，计划共启动实施7个“城中村”改造项目。

城中村改造发展潜力分析

城中村改造是指将管理无序、布局结构混乱、水电通讯杂乱、环境卫生差、基础设施缺失等会影响城市整体面貌的旧城区进行改造，从而推进城市化进程、改善人居环境等，涉及到民心工程、德政工程和千秋工程等，给城中村打造一个文明、生态、和谐、宜居的环境。

“城中村”却仍然属于农村集体建设用地;二是“城中村”的社会管理仍然依赖于原有的农村集体经济组织，虽然一部分已开始纳入了城市社区，但是公共服务和福利还是由农村集体经济组织提供;三是农村集体经济组织的排他性决定了成员间的利益关系，外来人口虽然居住在这里，或是在村里的企业工作，但是无法参与集体经济组织成员的利益分配;四是“城中村”没有经过土地征收和拆迁，因此社区环境、建筑形态、社区规模与已经开发的城市相比，仍保留有明显的村庄印记。

对于人口密度较高的“城中村”，一般情况下，政府在规划时或者制订城市更新方案中，大多将它们绕开。其实这也是尊重城市发展规律的理性选择。毕竟居民在这里已经有了长期稳定的收益，补偿不能只按照房子的拆迁价格来计算。一般一座自建两层以上的楼房，年租金收益大多在几十万元。如果是沿街的商户，年租金收益还会更高。所以对开发商和政府来说，拆迁和补偿的压力会更大，同时还要考虑到拆迁面临居民阻力的社会成本问题。

对于距离中心城区较远的“城边村”，当地的农村集体经济组织可以选择自己的更新模式，政府和开发商可以不多加干涉，当然，它们往往也不愿意插手。从长远发展看，“城中村”改造可以进行多种模式的探索。城市要避免千城一面，重点还是要实现多样化的更新模式。危旧房要改造，“城中村”要更新，“城边村”要分享城市化红利。

以企业布局最多的深圳、广州、东莞三地为例，2021年全年大多数“三旧改造”项目由合景泰富、佳兆业、龙光、卓越等本地房企获取，TOP10房企如万科、保利、华润等亦斩获多个城中村改造项目。受整个行业资金面承压影响，2021年下半年典型企业城市更新项目的拓展力度要明显弱于上半年。

未来30年的经济社会发展将历经两个阶段：第一个阶段，到2035年基本实现社会主义现代化;第二个阶段，到本世纪中叶把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。作为迈进新时代的第一个五年规划，“十四五”规划将开启未来30年经济社会发展的新征程。

“十四五”规划是迈进新时代的第一个五年规划，是未来30年中国经济发展的新起点。本次十九届五中全会上，不同于以往五年规划建议单独的提出与审议，“十四五”规划的建议与2035年远景目标的建议一并被提出，足见“十四五”规划不仅是过往五年规划的延续，还将进一步擘画未来15年乃至30年经济发展的新蓝图。

未来该行业市场机会在哪?更多行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2022-2027年中国城中村改造行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》。