不动产私募基金试点启动 私募股权房地产基金规模4043亿元

2月20日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，通知明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等，几乎涵盖了所有房地产类资产，并不只局限于个别“政策红利型资产”。私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。

不动产私募基金试点启动

近日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。

据证监会消息，不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。符合条件的私募股权投资基金管理人，可按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

具体而言，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

私募股权房地产基金规模4043亿元

中基协官网数据显示，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。

基于对A股市场全年结构性投资机会的看好，今年以来证券类私募基金管理人布局热情大增。根据私募排排网最新数据显示，截至2月15日，年内证券类私募产品备案数量近3200只，其中，百亿元级私募管理人备案243只，占比7.6%;不足5亿元管理规模的私募备案1817只，占比56.8%;其余备案产品则均来自于中型私募管理人(5亿元至100亿元)。

A股市场开年以来整体处于上涨态势，基于对中国经济复苏乐观预期和政策面的支持，预计市场全年结构性投资机会将更加明显，这也是年内证券类私募基金加快布局的主因。

私募排排网最新数据显示，截至2月15日，年内证券类私募基金管理人共备案3197只基金。其中，50亿元至100亿元规模的私募管理人备案161只基金，占比为5.0%;20亿元至50亿元规模的管理人备案357只基金，占比为11.1%;10亿元至20亿元规模的管理人备案264只基金，占比为8.2%;5亿元至10亿元规模的管理人备案355只基金，占比为11.1%;0至5亿元规模的管理人备案数量最多(1817只基金，占比为56.8%)，显示小型私募成为主力军。

从策略分类来看，在近3200只新备案产品中，股票策略基金多达1881只，占比58.8%;其次是多资产策略，备案了458只，占比为14.3%。此外，期货及衍生品策略有338只，占比为10.5%;债券策略和组合基金相对较少，分别为200只和176只，占比依次为6.2%和5.5%。

与此同时，中基协数据显示，截至2月17日，开年以来共注销了451家私募证券管理人，较去年同期的28家大幅增加，甚至已接近去年全年的555家。而451家私募证券管理人中，主动注销的有22家，被动注销的则多达429家，占到注销总量的95.12%。

根据中研普华研究院《2022-2027年中国私募基金行业市场全景调研与发展前景预测报告》显示：

五大策略私募基金1月业绩迎来大反弹，有业绩记录的23555只私募证券基金1月整体收益为4.54%。其中20467只基金实现正收益，占比高达86.89%。正收益产品中，3只单月收益翻倍，14只单月收益超50%，65只单月收益介于30%-50%之间，198只单月收益介于20%-30%之间，合计280只基金单月收益超20%。

280只私募基金1月收益超20%

分策略来看，实现正收益的13808只股票策略产品中，259只基金单月收益超20%，占到五大策略中单月业绩超20%基金总量的92.5%。期货及衍生品策略表现则明显逊色。1月有业绩记录的2648只期货及衍生品策略基金平均收益为1.35%，其中1592只实现正收益，占比为60.12%。无论是平均收益率、正收益占比均不及股票策略。此外，1月债券基金业绩也大幅回暖。私募排排网有业绩记录的1730只债券基金平均收益为2.49%，其中1634只基金实现正收益，占比为94.45%。

相比单一资产策略，多资产策略和组合基金表现中规中矩，收益略逊于表现优秀的股票策略，但明显强于债券和期货及衍生品策略。其中有业绩记录的2849只多资产策略产品，1月平均收益为3.53%，其中2442只基金实现正收益，占比为85.71%。另外有业绩记录的1094只组合基金平均收益为3.01%，其中991只实现正收益，占比为90.59%。

值得一提的是，得益于A股开年首月表现较好，头部私募也多斩获不错收益。私募排排网数据显示，92家有业绩展示的百亿私募开年首月平均收益4.26%，仅有3家百亿私募业绩为负，赚钱百亿私募占比高达97%。其中景林资产、正圆投资今年首月收益均超10%，分别为12.96%、10.64%，位居前列。

私募业绩反弹的主要原因是A股市场的反弹回暖。1月份，上证指数上涨了5.39%，深圳成指上涨了8.94%，各板块出现普涨行情，股票型私募产品也伴随大盘的上涨整体取得不错的收益。1月份港股的上涨幅度则比A股更大，当月恒生指数上涨了10.42%，恒生科技指数上涨了10.02%。很多百亿私募都有配置港股，这部分的仓位也贡献了不少的反弹收益。

房地产行业境内债发行规模

2022年受从紧的融资政策、销售下滑、信用风险集中暴露等因素影响，房企融资遇到前所未有的困境。2022年，房地产行业境内债发行规模20981.3亿元，同比下降11.5%。其中地方国有企业融资占主导，2022年境内债发行规模为16506.59亿元，占比78.7%，同比小幅下降7.9%，民营企业发行规模则接近腰斩，发行规模为954.64亿元，同比下降45.9%。

从月度走势看，2022年12个月中，房地产行业境内债发行规模同比下降的月份数达9个，其中11月降幅最大达36.23%，12月份降幅虽有所收窄，但仍同比下降22.67%，2022年房地产行业境内债发行规模以下滑收尾。

2022年，房地产行业以美元发行的境外债发行规模为408.01亿，同比下滑34.6%，以人民币发行的则上升明显，从2021年的79.3亿元增加到2022年的416.7亿元，同比增长425%。

随着房地产行业融资规模的不断下滑，房企拿地规模也显著下降，民营企业表现尤为明显。2022年TOP20房企拿地总金额大幅下降，从2021年的13958亿元下降至7233亿元，同比下降48.18%。TOP20拿地门槛也明显下降，从2021年的307亿元下降至140亿元。

2022年拿地金额TOP20房企中，华润置地以873亿元居首位，但较2021年的首位下降了37.5%，居TOP5的房企另外有中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口。

《2022-2027年中国私募基金行业市场全景调研与发展前景预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。