2023公寓行业市场竞争格局及前景分析

公寓市场投资前景如何?公寓：公共寓所，分为商业公寓和职工公寓。是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。商业公寓指旅店宾馆或别墅，可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用。职工公寓也包含学校宿舍，比较方便实用。

“长租公寓”，又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

公寓行业市场发展现状分析

近年来，随着住宅类地产限购措施的日益增多，商住类地产也就是俗称的“酒店式公寓”便成为了人们投资的热点项目。酒店式公寓，同地段商住类地产的单价往往只有住宅类地产的一半甚至更低，加之建筑面积较小，使其颇受预算不高投资者的青睐。相较于住宅类地产诸多购房限制(例如社保年限、户口限制等等)，商住类地产则是只要经济条件允许，买一层楼甚至整幢楼成为“层主”、“楼主”都是可行的。投资门槛较低，这个不单单是指经济条件，还有专业知识、后期管理等等，相较于投资其他商业地产需要具备一定的专业能力(房地产知识、理财规划等等)，商住类地产则要简单很多，加之经销商往往会提供后续包租、代管、装修等附加服务，这些优惠条件往往也是投资者选择此类地产的重要原因。

统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓有更加长远的发展，酒店会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。目前，酒店式公寓的学区已经敲定，消费者自住、投资、教育同时拥有，即买即住轻松实现。

2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，融资难度加大。相关数据显示，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国公寓行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

2021年中国城市房屋租赁人口数量约2.3亿人，同比增长4.5%。住房租赁市场规模高达2.2万亿元左右，同比增长15.8%。目前租房市场已成为房地产市场的重要组成部分。我国租赁公寓市场规模有逐年增长走势，其中2021年中国租赁公寓市场规模1794.8十亿元，同比增长16.4%。

从我国租赁公寓市场规模来看，2021年中国长租公寓市场规模为132.7十亿元，同比增长14.3%;中国非长租公寓市场规模为1662.1十亿元，同比增长16.6%。从中国长租公寓市场规模来看，其中2021年中国集中式长租公寓市场规模为44.9十亿元，同比增长29.8%;分散式长租公寓市场规模为87.8十亿元，同比增长7.7%。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。在开业长租公寓房源量榜领先的，也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利，也在奋起直追。分散式公寓运营商则以中介系为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。而横向对比各个派系项目拓展及开业情况，有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势，也有较好的运营管理和产品服务表现。

公寓行业市场竞争格局及前景分析

在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4 。从规模上来看，2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。

2019年，在整体大环境不容乐观的背景下，长租公寓行业整体规模增速放缓，着力于已拓房源的开业效率和经营质量。从2019年的开业情况来看，TOP10企业的增长情况较好，而头部企业更保持了领先优势，其中，万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。

2020年是全面建成小康社会和“十三五”收官之年，2019年底中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场仍大有可为。

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