高端住宅市场呈现出怎样的走势? 高端住宅行业市场投资分析2023

近十年，是我国高端住宅市场蓬勃发展的10年，尤其是近5年高端住宅市场新概念不断涌现，产品、服务也在不断升级，以绿色、健康、舒适、安全、愉悦的宜居生活为终极目标的高端住宅体系价值的理念已经深入人心，被越来越多的人认同与追崇。高端住宅是一种生活方式，是人类对高品质生活的一种追求，而这种追求永无止尽。绿城、融创、星河湾、龙湖、远洋、泰禾、万科、保利、招商、金地、世茂、金茂、华润、旭辉、金力、天润等房企在高端开发方面都有所作为，绿城就是这个领域里的标杆企业。

一线城市，尤其是北、上、深，高端住宅市场占比高居九成以上，北京高端住宅均价最高;上海成交最多;深圳量价涨幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二线城市高端住宅市场，尤其是具有资源优势的别墅高端住宅有后发优势。苏州、成都、厦门、青岛等一些城市优秀高端住宅项目品质已经超越一线城市。那么，今年以来，高端住宅市场呈现出怎样的走势?

高端住宅行业发展现状分析 高端住宅行业市场投资分析2023

近期的租赁行业颇为热闹，继首批三只保租房REITs上市一个月后，9月22日，上交所网站披露，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金向上交所提交申报并获受理。可以说，在保租房建设提速的同时，公募REITs佳讯频传，拉开了行业金融化的大幕。而在市场化租赁方面，也有一大趋势越发明显——“房住不炒”大背景下，高端住宅市场越来越向租赁靠齐。

2022年房地产行业进入深度调整期，市场成交持续低迷，楼市政策不断放松，中央多次强调要“支持刚性和改善性住房需求”，然而在经济下行，居民收入预期减弱的背景下，刚需购房者置业信心不足，而改善型产品市场表现出更强韧性。改善性需求持续释放下，高端住宅成交占比显著提升。

2022年全国高端商品住宅项目销售业绩TOP10项目合计销售1466.3亿元，较去年同比增长28.0%;门槛值从去年的88.1亿元增长到104.3亿元，涨幅18.4%。排行榜前2位的项目销售金额均突破200亿元，其中深圳的华润城以248.8亿元蝉联第一;上海的仁恒海上源销售额200.4亿元排在第二;第三则是上海的颛桥紫薇花园，销售额153.4亿元。

业界人士指出，不同于蓝领或白领的租赁住房，高端租赁住房更多的是服务于金领、短期商务出差人群等细分群体，该群体注重居住体验与服务品质，随着未来消费升级与品质需求的提升，高端住宅租赁的市场空间也将更大。对于机构来说，需要提升服务运营能力与品质管控能力，从满足租客居住体验角度出发来延展租后服务范围，以提升客户的信任程度。

据中研普华研究报告《2022-2027年高端住宅行业深度调研及投资战略咨询报告》分析：

高档住宅也就是一般说的非普通住宅，一般来说包括别墅和公寓，具体来说面积一般都大于144平米，融积率都小于一。别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。高档公寓是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。

高档住宅小区是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策;其他住宅为普通住宅。高档住宅和非住宅就是收取3%的契税，普通住宅收取1.5%。

高端不等于高价格，高端住宅不等于大面积豪宅。在产品开发中，开发商要努力成为产品创新的领先者，成为舒适人居的建设者。在合理利用土地的前提下，进行适度的超前产品设计，户型面积却是有节制的，注重经济性和舒适性，不是“摊大饼”，越大越好。这就是市场上能够存在和发展的高端产品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才会在市场上长期存在。

业界人士表示，高端住宅市场冷暖不像刚需市场那么敏感，涨价、降价都“不会坐电梯，只是走楼梯”，价格相对稳定，不抗跌的基本都是伪高端住宅，“高端住宅租金相对较高，对一些业主或投资客来说，出租也是一种收入，比空置要好，而且也不影响其房产保值。”

欲了解更多市场具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年高端住宅行业深度调研及投资战略咨询报告》。