房地产信托“回春”?信托公司谨慎依旧

房地产信托“回春”?信托公司谨慎依旧

上周(5月29日-6月4日)，房地产信托成立规模罕见激增，这是否意味着此类业务有望“回春”?在多位业内人士看来，单周房地产信托成立规模激增是偶然现象，信托业务三分类新规下，信托公司对于房地产业务依旧较为谨慎，目前发力方向在于本源业务，并逐步化解存量地产信托的风险。

随着房地产信托违约项目的持续清退，违约规模虽仍处于高位，但房地产信托的转型也在持续进行。另一方面，近期虽然有信托公司采取“股权转让+托管运营”的新模式盘活项目，但成效尚待观察。

据统计，3月共发生信托产品违约事件16起，涉及金额47.79亿元。与前一个月相比，信托违约产品数量虽大幅上升，但规模大幅下降，这归因于3月房地产信托违约规模大幅减少。

用益金融信托研究院数据显示，3月份房地产领域违约信托产品规模为26.56亿元，占比55.58%;工商企业类信托产品违约规模为20.60亿元，占比43.11%。

2022年，信托公司进入业绩披露期，数据背后透露增长压力与分化趋势。目前已披露的信托公司2021年财务报表(未经审计)数据发现，多家公司营业收入和净利润双双下滑。这与融资类信托、通道类等业务结构调整有关。

最新数据显示，数据发现，华能贵诚信托、中信信托、华润信托分别以37.88亿元、35.01亿元、33.16亿元的净利润位列行业前三。平安信托、五矿信托、重庆信托、建信信托及江苏信托等5家公司净利润均超20亿元。

透过已披露数据(未经审计)可以看到，去年在“两压一降”持续推进情况下，55家信托公司平均营业收入仍实现5%左右增长。

从现有数据来看，公司间盈利分化正在加剧。55家信托公司中，在29家信托公司实现营收正增长情况下，有35家信托公司实现了净利润正增长，占已有数据企业六成以上。虽然部分企业实现了提质增效，盈利增速超过营收，但净利润增速超过20%的有14家，下降幅度超过20%有12家，分化较2020年进一步加剧。、

2021年信托业积极调整业务发展方向，转型路径逐渐明晰。随着资管新规过渡期结束，信托业务环境也发生着深刻的变化。

2021年年末，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(以下简称“资管新规”)过渡期结束;2022年，是资管新规施行起步之年。

信托公司业绩表现与业务结构出现调整息息相关。爱建信托在财报中表示，2021年业绩下滑主要由于受到行业监管政策持续压降融资类和通道类信托业务规模，对公司当期收入和利润产生较大影响。

压降融资类信托是业内积极响应监管部门要求的表现。多位信托业人士向中国证券报记者表示，早在2020年3月，监管部门就要求信托公司逐步压降融资类信托，每年压降20%。就2021年整改效果来看，业内整体压降效果较好。

中国信托业协会数据显示，融资类信托规模自2020年三季度以来快速回落。截至2021年三季度末，融资类信托规模为3.86万亿元，同比下降35.13%，环比下降6.57%;融资类信托占比为18.88%，同比下降9.64个百分点，环比下降1.14个百分点。

从发展趋势判断，机构之间在非标转标切换期将表现出更加明显的分化格局。2021年，中信信托、外贸信托和中航信托3家的TOF新增规模均近百亿元，3家合计占行业新增规模的三分之一左右。未来，随着头部信托公司的提速转型布局，标品信托业务将会继续加速发展，强者恒强的马太效应也将愈加明显。

展望2022年，信托公司传统三大主力业务地产、城投、通道将持续萎缩，依然面临业务转型压力。与此同时，行业部分细分领域有望迎来巨大的业务发展空间。

国投泰康信托研究发展部日前整理的行业数据显示，4月份房地产类集合信托产品成立规模为36.37亿元，环比下降12.7%，同比下降57.21%，绝对规模处于2019年以来4%的分位以下水平。

“房地产类信托成立规模继续保持低位。防控风险和处置存量项目是信托公司房地产信托业务的重心，创新业务暂时未成气候，因此房地产信托短期内没有大增的可能。”就4月份房地产类集合信托成立规模的增速，用益金融信托研究院研究员喻智如是点评。

据中研普华产业研究院出版的《2022-2026年中国房地产信托行业竞争格局及发展趋势预测报告》统计分析显示：

房地产类集合信托成立规模仍在萎缩。5月30日，用益金融信托研究院统计的最新数据显示，上周(5月22日-5月28日)，投向房地产领域集合信托产品成立规模仅为2.43亿元，周环比骤降80.58%。

实际上，今年以来房地产类集合信托呈现持续、大幅收缩态势。记者据用益金融信托研究院披露的月度数据统计，今年1月份至4月份，该类信托成立规模合计约为144.58亿元，同比下滑60%。

受访专家认为，房地产类集合信托目前仍受制于房企信用风险、房地产市场走势、监管政策等多重因素，短期内成立规模估计仍较为低迷。不过，未来随着房地产市场回暖，房企违约风险预计会进一步下降，房地产类集合信托存量业务风险也有望下降。

存量业务风险不容小觑

“目前公司房地产信托业务主要以处置存量业务为主，新增业务很少，且该类业务比较敏感，公司不做主动宣传。”谈及房地产信托，北京一家中型信托公司相关负责人对记者如是说。

一般而言，房地产信托指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，分为债权型房地产信托、股权回购类信托、股权型房地产信托、收益权类房地产信托等。

从行业发展层面看，近年来受房住不炒、规范房地产融资、房企业绩“暴雷”等多因素影响，资金信托投向房地产的占比在持续下降。

中国信托业协会披露的数据显示，2019年至2022年，资金信托投向房地产的占比分别为15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。此外，从业务增速来看，截至去年末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%。

今年以来，尽管房地产类集合信托成立规模较小，且增速大幅下行，但该业务存量规模依然较大，存量风险业务规模不容小觑。

中信证券首席经济学家明明表示，在2022年地产风险和基本面冲击影响下，部分信托公司不良资产率明显上升，以地产信用违约为代表的存量风险化解仍是未来行业的重点议题。

明明进一步表示，具体来看，存量风险仍集中于地产行业。据用益信托披露的数据测算，2022年房地产信托违约金额高达882亿元，占信托产品违约总规模73.34%。虽然去年11月份以来先后有多项政策出台以稳定市场，但今年3月份后楼市“小阳春”结束、低迷的价量指标反映政策传导和楼市企稳仍需时日，今年3月份房地产信托违约金额高达96.95亿元，伴随下半年新一批信托产品将迎来集中兑付，房地产信托的风险化解问题仍不可掉以轻心。

川财证券首席经济学家陈雳对记者表示，由于房企现金流持续承压，部分房企出现流动性风险，自2021年以来多个房地产信托出现违约。目前，随着政策缓和，房企流动性压力有所缓解，房地产类信托违约风险有所下降，但各地房地产市场总体呈现弱复苏趋势，行业景气度尚未修复，近期房地产类信托存量业务的违约风险预计将保持在较高水平。

“从更长期视角看，在经济复苏、政策松绑背景下，房企融资难问题得到缓解。后续随着房地产市场回暖，房企违约风险预计进一步下降，房地产类信托存量业务的违约风险也有望下降。”陈雳说道。

风险化解与转型双管齐下

面对较高的存量业务风险，多数业内人士认为，信托公司在努力化解风险的同时，也要积极转型。

陈雳表示，信托公司化解该领域风险的难点在于，房地产信托存量规模较大，且在信托公司业务中占比较高，通过各类手段化解违约风险有一定难度。信托公司化解存量业务风险，短期上可以通过展期、调整还款安排等方式，降低违约风险，同时长期上应推动业务转型，进行多元化资产配置，并优化底层资产质量。

多位专家也表示，接下来信托公司在化解存量风险的同时要积极转型。普益标准研究员赵伟对记者表示，在政策导向与市场需求双重影响下，住房租赁市场将成为未来房地产信托转型发展的重要领域。一方面，监管对住房租赁REITs的支持以及REITs退出渠道的逐步畅通，将加速住房租赁投资业务商业逻辑的形成;另一方面，面对监管鼓励和市场机遇，信托能够凭借独特的制度和功能优势，以及高度灵活的运作模式，以多层次的方式参与住房租赁市场。

陈雳也表示，住房租赁金融是政策支持的重点方向，目前住房租赁业务规模较小，发展空间较大。在信托公司房地产业务转型方面，一要优化资产配置，在降低传统融资类房地产信托占比的同时，积极探索住房租赁、城市改造、保障性住房等领域的新业务新模式;二要完善内部管理机制，强化风险管理，丰富融资方式。

赵伟补充道，未来，政策性、改善型、功能型、价值型的业务将成为房地产信托的转型主流，这也对信托公司风险管理和投研能力提出更高要求。为应对住房租赁市场的业务风险挑战和推动业务的可持续发展，信托公司一方面要提升项目选择能力，避免新增风险项目;另一方面，应该加快组建专业团队和完善相关投研体系，持续监测和评估住房租赁市场的变化和机会，积极参与住房租赁项目的开发、运营和管理，提升住房租赁市场的服务质量和运营效率，推动自身业务高质量转型。

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