2023中国商业地产行业发展前景分析

一、商业地产行业概况

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

就商业地产产业链整体情况而言，上游房地产主要可分为商业地产开发商和设备供应商，整体商业地产开发商数量众多，包括保利地产、万科地产和恒大地产等。中游除了开发商外还包括物业运营平台等，还包括线上交易平台和线下机构等。下游应用主要应用除了商业、还包括居住和办公等。

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

二、商业地产行业发展现状分析

随着我国房地产整体持续发展，虽然新开工面积相较2020年有所下降，但我国我国房地产施工面积仍保持稳步增长。根据统计局数据显示，2021年我国房地产开发施工面积达到97.54亿平方米，同比2020年增长5.25%。就商业地产市场竣工面积情况而言，2011-2017年我国房地产整体向好，商业地产竣工面积逐年增长，2017年达到近年来最高值16676.8万平方米，2018年起竣工面积开始出现负增长，2020年受疫情影响我国商业地产竣工面积大幅度下降，降幅超过20%，最新数据显示，2021年我国商业地产有所回暖，竣工面积为12094，同比2020年增长3.7%左右。

商业地产的收入来源依赖租金收入，而影响租金收入的关键因素是租金单价和空置率，与住宅需求的锚定不同的是，以租为主的商业地产更容易受到经济宏观周期带来的影响，营收不稳定的压力要大得多。

据《2020中国商业地产发展白皮书》显示，受疫情冲击，商业地产市场整体承压。新房市场方面，2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%;租赁市场方面，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下跌。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国商业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。土地市场方面，上半年全国300城商办用地推出规划建筑面积11097万平方米，同比微涨2.1%。成交规划建筑面积8147万平方米，同比下降10.0%。

目前，中国商业地产市场的参与者主要有两大派系，分别是内资商业地产企业和外资商业地产企业，而外资商业地产企业主要是港澳台企业。内资企业主要包括保利地产、万科、华润等，外资企业包括中海地产、新世界和新鸿基等。

数据显示，2014-2020年7月，香港二手商铺价格指数呈波动状态，但基本保持在500-600(1999年=100)之间，相对稳定，2018年11月达到601(1999年=100)，是2018年最高值;2019年最高值是5月582.2(1999年=100)。至2020年7月，香港二手商铺价格指数是536.7(1999年=100)。

相较住宅施工面积我国商业地产施工面积仍占比较小。根据数据，2021年我国商业地产施工面积约占13.17%左右，其中办公楼占比3.87%、商业营业用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商业地产整体施工面积较小，又因为疫情导致，整体占比相较2020年的14.06%有所下降，但是预计随着整体商业地产持续发展，占比有望提升。

三、商业地产行业未来发展前景预测

未来商业地产企业营收的增长将不再局限于单一渠道及单一产品或服务形态，企业应加速融合线上线下同步发展。同时加大线上营销投入和比重，推动营销模式持续升级，以平衡短期渠道受限为企业带来的经营风险。

从长期来看，商业地产企业借助互联网发展的东风，通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式，提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势。5G技术的应用将加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式，也将为购物中心运营管理带来重大变革。

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