7月上海二手房成交量止跌 一线城市二手房市场行情分析

7月上海二手房成交量止跌 有业主心理预期转变 挂牌量仍在高位

据上海链家研究院的监控数据显示，7月份上海全市共成交二手房1.26万套，环比持平，同比下降37%;成交金额413亿元，环比下降3%，同比下降37%。分析师称，7月下旬，针对房地产市场的利好信号频频释放，虽然具体政策尚未落地，但市场信心有所提振。7月最后一周，带看量和成交量出现比较明显的增长，周成交套数环比增长近20%。7月成交量止跌，暂未出现进一步的下滑。

自2023年以来，全国二手房挂牌量持续走高，且这一状况正在向一线城市与强二线城市蔓延。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年6月重点10城挂牌量同比呈现不同幅度的上涨。其中，苏州同比涨幅超140%，遥居首位，杭州和深圳位列第二、三，同比涨幅均在100%以上，较去年同期实现了翻倍增长。

上海易居房地产研究院对全国13个重点城市二手住宅挂牌量的情况进行统计，也得出同样结论。

今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%，说明今年上半年多城的二手房出售意愿很强，但由于市场交易遇阻，进而产生了房源激增的问题。

从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22万、20万和18万套。同时，对比年初挂牌规模，今年6月份上海、武汉和西安的增速最大，分别为82%、72%和40%。

行业普遍认为，二手房挂牌量飙升主要受到交易量下行影响，供大于求的矛盾持续凸显，导致二手房“越卖越多”。同时，“量价齐跌”进一步加剧市场恐慌情绪，引发部分城市出现二手房抛售潮。

2023年7月百城二手房找房需求热度指数环比出现上涨的成为87个，仅有13个城市出现回落。找房需求热度指数涨幅最大城市有一线城市的上海，上海在6月份二手房价格指数出现大跌之后，并且结合当前限购和限贷放松的可能性大幅增加的情况之下，购房者的入市意愿出现明显回升。

2023年7月全国百城二手房挂牌均价出现下跌的城市为75个，其中大多数二线城市的挂牌均价都出现了回落，一线城市中上海的挂牌均价依旧处于上涨之中，不过当前的挂牌价相对虚高，实际成交价格基本上都有5%以上的议价空间。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》统计分析显示：

一线城市二手房市场行情分析

二手房市场方面，北京二手商品住宅成交不足1万套，环比下降约20%，同比小幅下降;价格方面，北京二手商品住宅价格环比下跌0.28%，跌幅较上月扩大0.19%，同比上涨0.99%。

整体来看，北京二手房市场热度持续回落，成交量连续4个月下滑。

上海二手房市场呈低迷态势，成交量处近两年低位水平;价格方面，上海二手商品住宅价格环比下跌0.20%，跌幅较上月扩大0.08%，同比上涨3.51%。

深圳二手商品住宅成交约2200套，环比下降约一成;价格方面，深圳二手商品住宅价格环比下跌0.32%，跌幅较上月扩大0.11%，同比下跌2.36%。

广州二手市场活跃度进一步降低，成交量继续下探，二手商品住宅价格环比下跌0.13%，跌幅较上月扩大0.08%。

近日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

对于住房和城乡建设部此次提出的调整方向，有三点引发业内关注：一是“降低购买首套住房首付比例和贷款利率”;二是改善性住房换购税费减免;三是个人住房贷款“认房不用认贷”。

目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等核心一二线城市。业内预计，这一波新政策的落地，也会对上述城市影响较大。

随后，一线城市住建委纷纷表态，视为楼市宽松政策发布前的信号。

7月29日至7月31日，北京、深圳、广州、上海相继表态落实住房和城乡建设部部长倪虹近期在企业座谈会的讲话要求，要促进房地产市场平稳健康发展。

新房冷寂，二手房市场同样处境凄凉。今年以来，部分城市二手房挂牌量处于高位，许多业主主动降价以促进成交。在武汉，作为当地楼市重要风向标的光谷区域，不少二手房挂牌价明显下降，最高成交价曾触及3.6万元/平方米高位的小区，如今最低至2万元/平方米;在成都，同小区、同户型在2022年成交总价为230万元，今年则跌至190万元;备受炒房客关注的深圳市场亦如是，2021年挂牌总价触及820万元的房源，近期最低成交价降至510万元，跌幅近4成。

百城二手房价行情分析

多位受访人士指出，市场下行期内，部分挂牌的二手房源价格大降或是个例，但房价走低已是普遍现象。中指院数据显示，7月份，全国百城二手房均价同环比皆有所下降，且跌幅持续扩大;二手房价环比下跌的城市数量也在增加，至7月已达到96个。

近来，监管层发布了一系列支持需求的政策，业内普遍认为，政策底已然到来，房价下行空间已较为有限。但也有观点指出，未来出台政策力度大小对市场的影响会非常直接，购房者或将据此作出反应。

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