今年7月美国成屋销售量数据分析 美国房地产市场分析

目前，美联储实施激进紧缩政策以抗击通胀的情况下，房地产市场是受冲击最直接的领域，较高的借贷成本使买家和卖家都处于观望状态，美国房地产市场明显降温。此外，由于库存严重短缺推高房价是其房屋销售停滞、房地产市场热度下降的另一个重要原因。

今年7月美国成屋销售量数据分析

美国全国房地产经纪商协会(National Association of Realtors)当地时间22日公布数据显示，今年7月美国成屋销售量环比下降2.2%，销售量低于市场预期。

数据显示，美国7月成屋销售量按年率计算为407万套，较去年同期减少16.6%，其中东北部和中西部成屋销售量较去年同期减少超过20%。价格方面，7月成屋价格中值为40.67万美元，同比增长1.9%，是今年1月以来首次出现价格同比上涨。库存方面，7月底待售房屋共111万套，环比增长3.7%，同比则下降14.6%。按照当前销售速度，需要3.3个月售出市场上的所有房屋。在供需平衡的市场，通常需要5个月至6个月来售出市场上所有房屋。

美媒分析认为，受美联储连续加息应对通胀影响，美国房地产市场持续低迷。近来美国长期国债收益率走高推高了房贷利率。高房贷利率和低库存是导致成屋销售量减少的主要原因。高房贷利率削弱了潜在购房者的购买力导致购房需求减少，但库存严重不足仍推高了房价。对于价格较低的房屋，竞价购买仍非常普遍。

据美国住房金融机构房地美(Freddie Mac)17日公布数据显示，美国30年期固定抵押贷款平均利率升至7.09%，创造自2002年4月以来的最高纪录。

由此可见，美联储加息对美国经济影响是多维度的。与一年前相比，美国住房通货膨胀率上升了7.7%。受此影响，美国长期抵押贷款利率已经超过7%，导致美国购房者住房负担能力降至几十年来最低。根据房地美8月17日公布的数据，截至该周，美国30年期固定抵押贷款平均利率为7.09%，高于上周的6.96%。而一年前，30年期固定利率只是5.13%。由于抵押贷款成本增加，购买房屋的成本增高，使之前锁定较低利率的美国房主不愿出售房屋。而低库存和高成本的结合，给潜在购房者增加更大压力，导致房屋销售量比一年前下降了约20%。

从购房者角度来看，随着抵押贷款利率的上升，加上高房价影响，美国购房者也将难以找到较为经济适用的房子。Redfin最近的一项研究显示，目前超过90%的抵押贷款房主的利率为6%或更低，这意味着他们会留在当前的房屋中，而不是出售房子或换房，那样会带来更高的借贷成本。这使得市场上待售房数量极低，从而维持了房价在较高水平。

随着买家活动的减少，更多的建筑商再次使用销售激励措施。据一份统计显示，现在通过削减价格促销房产的建筑商份额从7月的22%上升到8月的25%。包括买断利率等措施的建筑商份额，在8月从52%上升到55%。但这仍然低于去年年底的62%。从区域上看，按3个月移动平均计算，仅美国东北部的建筑商信心指数上升了4点至56点。在中西部和南部，信心指数分别保持在45点和58点，没有变化。在住房最昂贵的西部，信心指数下降了1点至50点。

美国银行近期发布的研究报告显示，在美国人口急速增长且住房存量紧张的城市，购房者正面临着可用房屋长期短缺的难题。这些城市人口激增、劳动力市场活跃且住房库存量低。其中，圣安东尼奥、达拉斯、休斯敦、奥兰多这4个城市的短缺情况尤为明显。与2019年同月相比，奥兰多今年8月的房价上涨58%，达拉斯上涨49%。美国银行研究报告表示，虽然住房库存较低的城市已集中力量建设新住宅，但美国的人口流动趋势若没有改变，相关城市的住房需求依然强劲，供应也不一定跟得上。

美国房地产交易价格分析

虽然高利率有效压制了购房需求，房地产交易量大幅萎缩，但是美国房地产交易价格却在持续抬升。房价也开始出现了环比转正。根据Redfin的数据，库存紧张导致美国各地房价大幅上涨，市场上百万美元以上住房的占比正接近历史高位。Redfin的研究人员提出，库存紧张是更多住房价格突破七位数大关的主要原因。今年2月，这一数字一度降至7.3%的12个月低点。

利率上行意味着支付利息的增长，高利率削弱了购房者的实际购买力。但截至目前，尚没有美国加息停止的明确迹象。相反，美联储公布7月议息会议纪要显示，多名与会者认为，在除住房以外的核心服务项方面，尚未出现明显的通胀下降压力。由于通胀仍远高于现有目标，且劳动力市场依然紧张，大多数与会者继续认为通胀存在重大上行风险，因此可能需要进一步紧缩货币政策。在会议纪要公布后，市场预期9月加息概率突破一成，较公布前有所提升，这对房地产而言无疑是一拳重击。

本月初，房利美公布的一项调查显示，由于房屋供应库存仍然稀缺和房价降温停滞，认为现在不是买房好时机的消费者比例在7月达到了13年来的最高水平，达到82%，这是该公司2010年开始进行这项调查以来的最高比例。无论如何，在美联储持续加息下，7%的抵押贷款利率继续给美国购房者带来巨大的压力和沉重的生活负担。

美国房地产市场分析

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年版房地产行业兼并重组机会研究及决策咨询报告》统计分析显示：

随着美国抵押贷款利率的上升，潜在的房屋买家受到了重创， 8月份美国住宅建筑商信心意外出现今年以来的首次下降。根据全美房屋建筑商协会/富国银行的住房市场指数，8月份新建住宅市场的建筑商信心指数下跌了6点，至50点，低于预期。这是七个月来的首次下滑，也是自5月信心指数首次从负面回升以来的最低点。

全美房屋建筑商协会主席、来自阿拉巴马州伯明翰的房屋建筑商和开发商Alicia Huey表示：“由于建筑工人短缺、可建设土地匮乏以及配电变压器持续短缺导致的高建筑成本，再加上抵押贷款利率的上涨，8月的建筑商情绪低迷。”

7月的最后一周，美国30年固定贷款的平均利率超过了7%。在美国建筑商信心指数的三个组成部分中，目前的销售情况下降了5点至57，预计未来六个月的销售下降了4点至55。买家流量下降了6点至34。

全美房屋建筑商协会首席经济学家表示：“客户流量的下降提醒我们，与一年前相比，住房通货膨胀率上升了7.7%。”他还指出，目前市场在全美范围内的住房短缺约为150万套。

据美媒报道，随着抵押贷款利率的上涨和买家活动的减少，更多的建筑商再次使用销售激励措施。现在，经过连续四个月的下滑，削减价格的建筑商份额从7月的22%上升到8月的25%。然而，平均价格降幅仍然维持在6%。使用所有类型激励措施的建筑商份额，包括买断利率，在8月从52%上升到55%。但这仍然低于去年年底的62%。

从区域上看，按三个月移动平均计算，美国东北部的建筑商信心指数上升了4点，至56。在中西部和南部，信心指数分别保持在45和58，没有变化。在住房最昂贵的西部，信心指数下降了1点，至50。

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