广州率先执行“认房不认贷”政策 广州房地产行业现状分析

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》指出，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据悉，这是《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》印发以来，首个一线城市落地执行“认房不认贷”政策。

政策预期效果如何?

根据广州现行政策，广州首套房首付比例30%，房贷利率4.2%;二套首付比例70%，房贷利率4.8%。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，实行认房不认贷后，一套总价300万元的住房，首付门槛可降至90万元，以往需要210万元;月供利息也会执行首套房标准，降低0.6个百分点。新政后购房门槛及月供压力大幅降低。

这一政策直接利好两类人群：一是本地换房人群，名下住房出售后，新购住房可按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均出现大幅下降;二是在其他城市有房的人群，在认定套数时只核查在广州的住房情况，因此即使外地有房，只要在广州无房，同样可按首套执行信贷政策。

广州作为首个落实首套住房“认房不认贷”的一线城市，释放了更加积极信号。北京、上海和深圳亦存在优化预期，若政策及时优化调整，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国市场情绪修复。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

作为一线城市，广州率先落地“认房不认贷”为楼市传递积极信号。今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，广州市房地产市场整体供求明显回落。

1-7月广州新建商品住宅整体供应471.7万㎡，同比下降7.3%，成交513.5万㎡，同比上升5.8%。1月份由于春节假期影响，市场供求持续走低，2、3月份在前期积累需求的集中释放下，市场持续走高，其中3月份“小阳春”成色十足，进入到4月份后，随着需求释放殆尽，后市需求动能不足，市场整体供求进一步回落，7月份成交再创新低。

广州房地产行业现状分析

房地产业的健康平稳发展为广州市经济社会的发展、吸纳社会就业、加快城镇化进程、改善人居环境都作出了积极贡献。“十三五”时期，全市房地产业创造增加值1.30万亿元，占同期全市GDP比重超过10%;直接或间接带动了建筑、建材、钢铁、家电和装修装饰等上下游多个产业的发展;为全市社会劳动者提供了超36万个就业岗位;推动全市城镇化率超过86%，远超全国平均水平。

2020年，全市在库房地产开发企业1357家，其中一级资质企业15家，比2015年增加1家;企业资产总计48289.91亿元，是2015年的1.7倍。从具体企业看，资产超百亿企业也不断涌现。2020年，全市房地产开发企业中资产总计超百亿的企业54家，比2015年增加34家，超百亿企业资产总计合计27144.67亿元，比2015年增加22039.77亿元，增长4.3倍。

超百亿企业资产总计占全市企业比重由2015年的28.8%提升至2020年的56.2%。本土诞生的保利、富力、恒大、珠江实业、越秀、时代、敏捷、祈福等大型知名房地产开发企业，致力提升产品规划设计理念和建造品质，逐步成长为享誉全国的超大型房地产开发龙头企业。

上半年，广州甲级办公楼市场租赁需求虽有所回暖，但61万平方米的新增供应仍导致空置率环比上升约3个百分点，达到21.8%，因此租金继续承压。优质零售物业市场中餐饮业态表现亮眼，租赁成交较去年同期上升128%。头部跨境电商推动非保税物流仓储市场去化，但难抵空置率突破20%。房地产投资市场总交易额约为117亿元，接近去年全年交易总额的85%。

数据显示，今年上半年华南区以广深为主的房地产大宗交易录得数据约为164亿元，达到去年全年交易额的71%。今年1-6月，广州地区房地产大宗交易主要发生在琶洲CBD、鱼珠CBD及科学城中心区。以物业类型划分，占比最高的是办公楼，约76.6亿元，约占65%;从交易面积看，办公楼的交易面积接近42万平方米，占比约82%。

随着下半年广州经济充分发挥全面的稳增长政策效力，广州商业物业市场有望增强复苏动能，实现可持续的稳步提升。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》。