中山宣布施行认房不认贷 住房贷款市场分析

中山宣布施行认房不认贷

据中山市住房和城乡建设局政务网，8月31日，广东省中山市住房和城乡建设局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，宣布认房不认贷。本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

专家称一线城市认房不认贷已无悬念

昨天(8月30日)，广州市和深圳市先后宣布优化个人住房贷款中住房套数认定标准，“认房不用认贷”正式落地。两地均明确：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该政策的出台对于大城市信贷政策调整、房贷政策优化、购房成本降低等将有直接影响，对于即将到来的“金九银十”，新政堪称一场“及时雨”。

认房不认贷，即不管是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。

执行“认房不认贷”能为以往被认定为“二套房”的购房人节约多少购房成本呢?

以广州为例，该市普通住宅首套房首付比例为30%，二套房首付比例为70%，比首套首付高出40%。实施“认房不认贷”后，按600万元总价的房源计算，首付款将从420万元降至180万元，少了240万元。此外，房贷利率也将从4.80%降至4.20%，按照贷款100万元、30年商业贷款计算，每月可以节省357元月供。

这一政策直接利好两类人群，一是本地换房人群，名下住房出售后，新购住房可按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均出现大幅下降，二是在异地有购房人群，在认定套数时只核查在广州的住房情况，因此即使外地有房，只要在广州无房，同样可按首套执行信贷政策。

住房贷款市场分析

7月中旬以来，监管层数次就存量房贷利率调整作出指示，多个城市相继跟进释放积极信号。近日，招商银行、农业银行、建设银行、平安银行、华夏银行、中信银行等多家银行就存量房贷利率调整一事作出回应。据了解，目前，监管部门具体的指导方案还未出台，多数银行表态正在研究，准备预案，并积极与监管沟通。

业内人士分析指出，存量房贷利率的调整不会出现“一刀切”的情况，大概率会根据城市级别不同、房贷金额等因素进行“一城一策”。

央行数据显示，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。据中金公司分析师测算，当前银行存量按揭利率约为4.7%，假设存量按揭利率下调70BP降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元;全行业每年可减少房贷利息约3000亿元。

据中研普华产业院研究报告《2022-2027年中国住房贷款行业市场全景调研及投资价值评估研究报告》分析

过去几年间，房贷利率“水涨船高”，尤其是2015年至2019年之间购房者，有的甚至背负着6%以上的利率。虽然现行房贷利率降低了，但按照契约精神，按揭贷款合同是自愿签订的，那么高利率似乎只能“认栽”。

根据央行数据，去年12月新发放住房贷款利率为4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新发放住房贷款利率为4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新发放购房贷款利率下限“放松”，部分城市的一手房贷利率甚至进入了“3”时代。

对背负贷款的购房人来讲，有两个值得关注的重要日子。一个是每月20号，这天公布的最新LPR报价，决定着未来的月供是升还是降。另一个则是每年的房贷利率重定价日，一般为1月1日或者贷款发放日。

在房贷利率由固定利率转为LPR浮动利率之后，按照央行现行政策，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，也就是房贷利率=LPR+固定加点。

因此，房贷利率若重定价，其变化也就由LPR变化和加点变化两部分组成。即房贷利率变化=LPR变化+加点变化。

央行鼓励存量房贷利率调整的背景是居民提前还贷增加。

个人住房贷款利率基本由5年期以上LPR(贷款市场报价利率)加点确定。以北京为例，当前各大银行普遍执行首套房贷利率为5年期以上LPR+55基点，二套房贷利率为5年期以上LPR+105基点。

2022年以来，随着LPR不断下调，叠加央行等相关管理部门对首套房贷利率加点幅度进行调整，新发放的房贷利率不断下行。

最新数据显示，2023年6月，活期存款加权平均利率为0.23%，同比下降0.09个百分点，定期存款加权平均利率为2.22%，同比下降的0.12个百分点。而根据《中国银行业理财市场年度报告(2022年)》，2022年银行理财各月度平均收益率为2.09%，约为新发放房贷利率的一半。

多位分析人士表示，存量贷款利率下调也意味着将加大银行经营压力。据央行披露，当前银行净利差已收窄至1.7%附近，已处于十余年来较低水平。下调存量房贷利率，意味着商业银行生息资产收益率将进一步下行，继续施压银行利差，加大商业银行盈利压力。

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