生物医药产业各类园区投资效益和增长潜力的评价

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1979年，蛇口工业区打响了我国产业园区发展的第一炮。1980年4月1日，经由国务院批准，香港招商局成立的蛇口工业区筹建指挥部，宣告我国第一个工业区的诞生。时任招商局副董事长袁庚带领蛇口工业区开展全面的改革探索。

对产业地产的定义是：围绕着产业的微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

1、狭义的产业地产

工业地产是狭义的产业地产，是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括生产型、仓储型及办公型三种类型。

（1）生产型

生产型园区是直接为制造业企业进行工业生产而建设的产业园区，形态以标准厂房、多层厂房、为生产配套的基本办公，研发物业载体为主。

最典型的生产型园区是成立于1994年的苏州工业园区。苏州工业园区是我国和新加坡两国政府间合作的旗舰项目，行政区划面积278平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口约80.78万。近年来，该园区大力发展高端高新产业，尤其是智能制造板块，推动制造工厂向企业总部转型。

（2）仓储型

即物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等等。

（3）办公型

即商务园区，以商务办公功能为主，吸引中小企业及大型企业功能单元入驻，形成一定的产业集群和规模效应。形态包括办公楼、商务独栋、研发中心及各类基础配套等。

2、广义的产业地产

随着产业地产由粗放型经营向专业化、规范化发展升级，产业地产的开发理念和模式开始发生改变，产业地产不再只是进行最基本的工业厂房、物流基地的开发，而是升级为“片区开发”的概念，涉及整个片区的建设，包括区域内商业地产和住宅的打造。而“片区开发”的本质是园区代行政府职能。

产业综合体和产业新城应运而生，即从原先单一产业功能出发，逐步增加、附着、提升诸如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能。

3、国内产业园的分类体系

经过了40年的发展，我国建立了完备的园区体系。从功能分类来看，可分为2类：承担特定功能的产业园区和具备综合功能的产业园区。承担特定功能的园区有7种类型：经济技术开发区、高新技术开发区、海关特殊监管区、边境经济合作区、台商投资区、旅游度假区和自由贸易区；而承担综合功能的园区有：经济特区和国家级新区。其中，海关特殊监管区又包括：保税区、保税港区、综合保税区、保税物流园区、跨境工业区、出口加工区和保税物流中心。

人力、信息、资金等社会资源构成了一个地区的资源禀赋，产业园区要充分发挥本地区的资源优势，以科学发展观为指导，以有效利用为前提，进行产业定位。如北京、上海、深圳等东部发达城市，社会资源优势突出，拥有丰富的人力资源、海量的信息资源、雄厚的金融基础，适合发展第三产业、创意产业、高新技术产业等都市经济。

产业园区经过一定的发展阶段之后，需要调整产业机构，提档升级，以便促进产业园区的可持续发展。例如环渤海、长三角、珠三角等东部发达地区的工业园区正在逐渐将传统高能耗，低产值、劳动力密集型产业转移出去，逐渐将创意产业、楼宇经济和都市经济作为下一阶段的产业定位，进行产业结构调整，在有限的土地资源上，发展楼宇经济和都市经济，提高单位面积的产值，提升产业机构，促进园区的可持续性发展

一个地区的区位优势主要由自然资源、劳动力、工业聚集、地理位置、交通等因素决定，大多数产业园区要依靠产业聚集度、地理位置、交通等几方面的区位优势来确立自己的产业定位。

随着区域经济的不断发展，区域分工协作也在不断地加深，要求区域城市间加强联合，加强分工协作，相互协调发展。我国已经形成了京津冀经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以及正在形成和发展的以重庆和成都为中心的西南经济圈、以武汉为中心的中部经济圈和容纳东北诸多城市的东北经济圈。在这些经济圈中，中心城市具有很强的带动作用和集聚效应，围绕中心城市形成的卫星城要依据中心城市的主导产业，积极发展配套产业，与中心城市

依据产业基础的产业定位是目前产业园区定位的主要方式，在原有产业的基础上，发展壮大相关产业，针对原有产业进行产业招商，并围绕产业链进行上下游配套产业的招商，形成产业集聚。如郑州台湾科技园，紧邻富士康，并以此为依托，定位于电子信息产业。

投资运营一体化模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

1、以厂区建筑物销售提取利润；

2、以厂区建筑物出租收取费用；

3、以土地出让差价赚取利润；

4、以入园企业提供平台，收取服务费用；

5、以配套设施和配套（商业、住宅）服务收取合理费用。