新政落地 多个城市宣布 全面取消限购政策 当地房地产市场有何变化

本周，国内多个城市对当地房地产市场政策进行调整优化，以促进住房消费。沈阳在本周宣布全面取消当地住房限购政策。调整之后，当地房地产市场有何变化?

据了解，这次调整，沈阳取消了二环路内的住房限购政策，这也是整个沈阳最为核心的区域。今年3月，二环路外的住房限购政策已经被取消。

这次调整后，在沈阳全市购买商品住宅不再需要提供当地社保或者纳税记录;在住宅的购买套数上，也不再有任何限制。沈阳成为今年来，全国范围内首个全面取消住房限购政策的省会城市。

据悉，限购政策取消后，沈阳市二环路内多个在售的新房项目举办了专门的集中销售、认筹活动，专门面向此前受限购政策影响无法获得购房资格的客户。

某房地产开发企业沈阳公司营销负责人杨科表示，第一，更多的利好原来二环内贷不了款或者有购房需求、短期手上又没有足够现金能一次性付款的这些客户;第二，对周边一些城市的客户，他们有更多想要进入沈阳居住的意愿，整个贷款政策也有很大放松。

9月7日，江苏南京和辽宁大连分别宣布全面取消当地的住房限购政策。而大连还明确，居民家庭购买商品住房，不再受套数限制。

此前，广东东莞、佛山，浙江嘉兴等地已全面取消住房限购政策。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说：“这些城市是基于房地产市场供求关系发生重大变化而做出的限购政策调整，对提升市场活跃度，稳定市场有积极作用。”

辽宁沈阳等城市全面取消了限购政策，是基于当地房地产市场形势变化而做出的决定。目前辽宁沈阳的房地产销售情况如何，购房人又是如何考虑的?

辽宁沈阳的孙女士想买套新房，为自己和父母改善居住条件。这周末，她和母亲一起来到市中心的一个新房项目。

孙女士表示，她的家庭在沈阳已有两套住房，此次购买的将是家里的第三套住房。而目前，市场上符合她需求的楼盘不在少数，她实地看过的项目，也基本上都有购房优惠或折扣。即便在本周沈阳的房地产新政出台后，开发商也没有收回这些促销政策。

业内人士认为，当下，沈阳房地产市场的供需关系和前几年相比已经出现明显变化，由开发商主导的卖方市场转向购房人主导的买方市场，购房人的偏好也有明显变化。

杨科说：“老百姓在选择的过程当中，更多的是选择一些企业相对稳定、交房时间比较早，或者是要买现房和准现房这类产品。我们目前第一是要保交付的时间，第二需要保品质。”

国家统计局数据显示，今年1-7月，沈阳新房及二手房平均销售价格指数，较去年同期分别下降3.8%和5.9%。为了对冲房地产市场的下行压力，沈阳本周下调首套及二套房首付款比例下限至20%和30%;针对高层次人才、二孩三孩家庭，推出多项公积金贷款优惠政策，并为高校毕业生等人才提供多类型的购房补贴。

两部门发文引导降低存量首套住房贷款利率

中国人民银行、国家金融监督管理总局31日发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

两部门当日宣布，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，二套住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

根据通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。

新发放贷款或变更后的贷款合同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

多银行明确存量首套房贷利率调整实施细则

9月7日，工、农、中、建、交和邮储银行、中信银行等相继发布存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。各银行发布的内容虽有差异，但总体思路相似。

从调整范围来看，各银行明确“须为首套个人住房贷款”，包括个人住房贷款发放时套数性质为首套住房贷款;个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策。

对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，银行将统一通过批量调整的方式进行调整。

对于符合条件的存量二套房及以上贷款，由客户向银行主动申请利率调整，并提供佐证材料，经银行审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整。

招联首席研究员董希淼表示，据测算，此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿居民。从幅度看，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。

以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国住房贷款行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。

按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础，不同银行的贷款利率略有上浮。

2022年，全国住房公积金各项业务运行平稳，住房公积金缴存额31935.05亿元，发放个人住房贷款247.75万笔、11841.85亿元。截至2022年底，个人住房贷款率达78.94%。

上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%;其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。

2023住房贷款行业市场分析

随着各地“认房不认贷”政策落地，房地产市场正迎来“暖秋”。9月7日，在交易活跃的同时，多家银行也开始执行新政，北京、上海、广州、深圳四地银行人士透露，目前已完全按照上级部门政策要求执行“认房不认贷”政策，在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行住房信贷政策。

在分析人士看来，在“认房不认贷”之后，不排除所有房贷利率加点会逐渐减少，而且部分区域的限购政策也有可能微调。

值得关注的是，“认房不认贷”落地执行后，由于政策的不同，各地还存在一些贷款限制，以北京地区为例，普通住宅和非普通住宅的实际贷款金额就存在差异。

由于首套房贷首付比例、利率显著低于二套房贷，叠加退税优惠，这将有助于降低居民住房消费负担，更好地满足居民刚性和改善性住房消费需求，进一步提振居民住房消费意愿。

随着各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，接下来政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松，并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量资料。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国住房贷款行业市场深度调研及投资策略预测报告》。