9月房地产企业销售现状分析 多地房地产政策上新 市场趋稳可期

9月房地产企业销售现状分析 多地房地产政策上新 市场趋稳可期

自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，仅仅一周时间，四大一线城市就果断出手，截至目前，已有超过20个城市执行“认房不认贷”政策。与此同时，多地还纷纷打出“卖旧换新”、100%契税补贴、下调住房贷款利率水平等一系列政策调整优化的组合拳。业内人士表示，地方的一系列优化政策有利市场趋稳。9月10日，广州多个银行确认，广州首套房商贷利率下限已经降至LPR下行10个基点-10BP，成为首个下限突破LPR的一线城市。据了解，新政从9月8日起执行，9月8日后签订合同的，可享受新的贷款利率。

百强房企的拿地情况如何

9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，TOP100(前100名)企业拿地总额7888亿元，同比下降10.5%，降幅较上月收窄2.9个百分点。排在前两位的保利发展和华润置地拿地额均超500亿元，绿城中国和建发房产分别以497亿元和424亿元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，没有出现民营房企的身影。

值得注意的是，长三角地区的央企国企表现突出，拿地金额1938亿元，占全国的24.6%。而保利发展、华润置地、绿城中国则以超过千亿元的新增货值位居全国前三。

从土地储备情况来看，前8月仅有少数稳健型房企的存货规模仍在增加，如华润置地、越秀地产、保利置业集团、滨江集团、信达地产等企业的存货规模同比增长均超10%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯当日(9月1日)下午在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上指出，短期土拍热度预计继续降低，城市、板块分化持续。“近期房地产市场多个利好政策出台，有助于‘金九银十’的销售端市场企稳改善，但反映到购地端仍需时间。部分城市城投再次进场托底(1~8月对比1~7月，城投拿地金额占比增长3%)，且该现象在下半年或将持续显现。”

房企的半年业绩发布终于告一段落。除部分停牌房企外，大多数上市房企已披露了最新的经营数据。从各家报表上看，市场压力已经完全传导到企业经营中，亏损企业数量持续上升，亏损程度进一步扩大;盈利的房企实现利润正增长的占比不足一半，大部分陷入“增收不增利”的陷阱。

8月份以来，从“认房不认贷”的推广到下调首付比例下限至首套20%，二套房贷款利率下限调降为LPR+20BP等一系列信贷政策密集落地。

市场认为，政策短期内对楼市信心恢复有一定的积极作用，尤其是风向标城市跟进，有助于改善市场预期，预计9月整体新房成交规模有望止跌企稳。

部分亏损房企可能会在下半年实现销售提升，然而，房地产市场的整体环境仍未发生根本转变，当前行业风险也仍未完全出清，融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，在流动性危机仍未解除的前提下，对于房企未来业绩的评估不宜过于乐观。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》统计分析显示：

部分大型房企8月销售情况分析

融创中国9月5日披露8月份销售数据。数据显示，2023年8月，集团实现合同销售金额约41.9亿元，合同销售面积约32.5万平方米，合同销售均价约12890元/平方米。截至8月底，今年以来集团累计实现合同销售金额约614.5亿元，累计合同销售面积约456.8万平方米，合同销售均价约13450元/平方米。

碧桂园9月4日披露的8月份未经审核营运数据显示，集团连同其合营公司、联营公司于2023年8月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约79.8亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约为83万平方米。

值得注意的是，一些头部房企8月份拿地较为积极。万科A披露的2023年8月销售及近期新增项目情况简报显示，8月份公司实现合同销售面积157.6万平方米，合同销售金额为226.1亿元。2023年7月销售简报披露以来，公司新增加开发项目9个，主要位于合肥、杭州、宁波、北京、成都。

另外，中海地产、华润置地、建发房产、龙湖集团、金地集团、越秀地产、大华集团、国贸地产等房企8月均实现业绩环比增长。

对于房企8月份销售下滑的原因，业内人士认为，热点城市新楼盘供应不足，同时购房者观望情绪较为明显，购买力未能得到释放。

进入9月，部分房企热门楼盘销售出现较为明显的改善。在“认房不认贷”等政策利好推动下，多家房地产企业推出的新楼盘取得不俗销售业绩。

9月3日，位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院项目正式开盘，总价3000万元起。开盘首日，现场有169套成功认购，总认购金额约56.2亿元。该项目受到市场高度关注。

易居研究院研究总监严跃进表示，“认房不认贷”等政策积极效应显现，市场情绪明显被带动起来，激发了市场活力。此类项目热销，房企可以实现大规模资金回笼，推动房企经营向好。

在严跃进看来，加快销售是房企现金流好转的必由之路，相关房企要抓住市场机会加快销售。

按照8月20日公布的最新报价，5年期以上LPR报价为4.2%，广州目前首套房贷利率最低为4.1%。若按照贷款300万元30年商业贷款计算，在等额本息还款的情况下，可节省月供约170元，总利息节省约6万元。

数个广州目前在售的新房项目，销售均表示，已经与合作银行明确，首套房商贷利率可以按照LPR下行10个基点申请。业内专家表示，广州在一线城市中率先打响“认房不认贷”第一枪，成为了一线楼市的风向标，此后北上深都相继跟上。未来，在首套房贷款降利率的政策上，其他一线城市或也将跟进。

除了广州外，近期以来，多个地方调整优化房地产相关政策。值得一提的是，该阶段房地产政策调整是更有针对性的全面调整，助推地方市场活跃度明显提升。

9月9日，兰州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，激活住房消费需求，全面取消限购与限售政策，契税给予50%补贴，对于置换人群予以退个税。同时，落实个人住房贷款首付比例政策，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。9月7日，南京市发布促进房地产市场发展6项最新举措，包括全面放松限购措施，对购置新房实施补助，实施“卖旧换新”补助，推出“换新购”服务。

上海方面，9月7日，上海临港新片区发布《关于优化调整临港新片区人才住房政策相关工作提示的通知》，对重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。

“一系列政策出台，不仅有利于降低居民购买刚需和改善性住房的负担，也表明了政府采用政策‘组合拳’稳定房地产市场的决心。”易居研究院研究总监严跃进表示，政策进入密集落地期，地方政策目标均着重降低门槛和成本，激活购房消费需求。比如执行“认房不认贷”政策，就有三方面群体能从中受益：改善需求“卖一买一”购房者;在常住地外其他城市有过房贷记录，但本地无房的购房群体;曾贷款买过房但已将住房出售，而实际上名下无房的购房群体。

那么政策出台后效果如何?对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛在接受采访时表示，政策出台以后，市场反响总体积极。有市场机构所做调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市增幅会更高。

根据我爱我家控股集团股份有限公司日前发布的投资者关系活动记录表，回顾9月1日“认房不认贷”政策落地后几天时间内，公司业务所在的北京、上海等核心城市的二手房带看量及成交量均取得显著强劲增长，成交量相较政策出台前一周同期的成交量增幅在80%-100%左右。我爱我家对国内存量房交易市场持乐观态度，尤其国内一线核心城市的二手房交易量仍有较大的增长空间。

严跃进表示，随着地方的一系列优化政策的落地实施，越来越多的潜在购房者信心被激发。房地产行业无论政策端的把控还是企业策略的选择，均应紧抓即将迎来的传统“金九银十”时期，让房地产市场逐步走向平稳。

9月房地产企业销售现状分析

近期，上市房企纷纷披露8月份销售情况。房企销售整体表现欠佳，分化进一步加剧。进入9月，部分房企热门楼盘销售出现较为明显的改善。在“认房不认贷”等政策利好促进下，多家房地产企业推出的新楼盘取得不俗销售业绩，楼市“金九银十”预期得到明显改善。

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