工行 农行 建行宣布：上线 存量房贷利率调整 多家银行上线查询功能

9月25日，存量首套房贷利率调整将迎来批量调整。当前，广大的购房者正时刻关注着各家商业银行的“一举一动”。

随着调整时间节点的逐渐临近，近期，已有部分银行开通了“存量房贷利率调整”线上查询功能，借款人可以通过手机银行APP以及小程序等渠道，提前了解自身房贷情况、是否符合调整资格等。

“是否属于首套房贷?”“存量房贷利率能不能下调?”当前，这些购房者关注的重点话题都可以在“存量房贷利率调整”板块中进行查询。

多家银行上线查询功能

9月12日，建设银行在手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“存量房贷利率调整”功能，借款人可通过此功能查询到自身的房贷情况以及首套或二套认定状态。

“我是今年1月9日在建行办理的二套住房贷款，执行的房贷利率水平是LPR(贷款市场报价利率)+105基点，当前的年利率为5.35%。”

家住北京市的卓女士表示，“我简单估算了一下，调整后，我的年利率可以下调0.6%，一年的利息差有3900，虽然不算多，但能每个月省顿饭钱也是不错的。”

卓女士告诉《金融时报》记者，根据北京市目前推出的“认房不认贷”政策，自己在建设银行办理的住房贷款可以认定为首套房贷。但她在点开该行的“存量房贷利率调整”模块时，并未显示是“首套房贷”。

“如您认为目前实际住房情况按当前政策可认定为首套房贷，您可准备相关证明材料。我行将于2023年9月25日起，接受您的重新认定申请，并为您提供线上提交证明材料的服务。”建设银行手机APP显示。

《金融时报》记者了解到，接下来，工商银行、农业银行也即将上线“存量房贷利率调整”查询功能。

具体来看，9月14日，工商银行将在手机银行正式上线首套或二套房贷认定情况查询功能，借款人可在“存量房贷利率调整”栏目查询，具体路径为：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整。

农业银行此前官宣，将在掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行微银行”等渠道提供查询等服务，借款人可于9月15日起查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜。

在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，银行陆续上线“存量房贷利率调整”查询功能，将有利于提高银行后续业务办理效率，缩减时间成本，最大程度将存量首套住房贷款利率的调整落到实处。

中小银行陆续加入调整队伍

当下，存量首套房贷利率调整的“队伍”正在不断扩容。在6家国有大行率先“官宣”降低存量首套住房贷款利率的具体实施方案后，多数股份制银行以及部分城商行、农商行正在陆续跟进。

《金融时报》记者注意到，截至发稿前，已有北京银行、上海银行、苏州银行、江苏银行、重庆银行、湖北银行、常熟农商行等数30家中小银行发布调整公告并披露了降低存量房贷利率的实施细则。

整体来看，无论是调整范围、幅度、时间还是申请方式，中小银行调整存量首套住房贷款利率的各项细则与国有大行基本保持一致。

从申请时间及调整方式来看，9月25日，对于符合条件的存量首套个人住房贷款，银行将统一进行贷款利率的批量调整，无需客户提交申请。

“原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，我行将主动于2023年9月25日起，采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率自调整当日生效，无需客户申请。”重庆银行相关负责人表示。

然而，综合各家银行公告来看，在三种情况下，客户需要主动进行申请：一是原贷款发放时，执行二套房贷利率标准，而现如今属于“二套转首套”的存量房贷;二是当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷;三是不良贷款归还积欠本息的存量房贷。

从调整规则来看，各家银行均以三个时间段来划分贷款的具体调整幅度，分别为2019年10月8日(不含当日)前、2019年10月8日(含当日)至2022年5月14日(含当日)、以及2022年5月15日(含当日)。

根据公告，对于部分提前还贷的客户，符合条件的也可以享受房贷利率下调的利好。“对提前还贷的客户，只要还未结清贷款，凡是符合条件的，都可进行利率下调。”

中国建设银行住房金融与个人信贷部工作人员隋云飞表示，对于已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合条件的，也可以纳入此次调整范围。

据中研普华产业研究院出版的《2022-2027年住房贷款行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》统计分析显示：

什么是认房不认贷 利好哪些人群?

据中国人民银行官网，8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

“认房又认贷”是指，如果名下有房，再买房就算二套;特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。

这就是“认房又认贷”的执行标准。分析称，对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

那么什么是“认房不用认贷”。“认房不认贷”指的是商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。

假设小王已经购买了一套市值200万的房子，并通过商业银行办理了住房贷款。他的家庭目前还欠银行100万的贷款。

现在小王一家打算购买第二套房子，市值300万。根据“认房不认贷”的政策，银行将不再考虑小王家是否有住房贷款记录，而只关注他们名下是否有房产。

由于小王名下已经有一套房产，即使他家之前的住房贷款还没有还清，银行会将这次购房视为第二套房，按照第二套房贷款的标准进行审批。

如果小王将这套市值200万的房子卖掉，那么再购买300万的这套房子就可以视为首套房。

据易居研究院梳理，此前在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房贷利率差最高达到了70BP。

若上述城市均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可从73%(北上广深平均数据，以下同)降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。

房贷利率从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。

平安证券分析，“认房不用认贷”具体利好两类购房群体，将切实降低其首付比例与房贷利率：

1)本地置换，名下住房出售后新购住房按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均与首套房齐平;2)异地购房，在认定套数时只核查购房当地住房情况，外地有房或有房贷记录同样按首套执行信贷政策。

平安证券认为，核心城市有望跟进执行，短期销售预计随之提振：实际执行层面，因城施策背景下此前多数城市已作出“认房不认贷”政策调整。

根据克而瑞统计，2022年超过65城发文调整认房认贷政策，但当前仍有包含北京上海在内至少多个核心城市严格执行“认房又认贷”，三部委发文后预计核心城市购房信贷政策有望跟进调整、持续优化。

由于“认房不认贷”切实降低特定群体购房门槛与成本，短期相关需求释放有望对销售形成提振。

以杭州为例，杭州2022年11月11日执行购房新政，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，按首套房贷政策执行。

根据中指披露数据，政策执行后三周杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策执行11月当月销售额较10月增长113.4%。

国金证券研报指出，广州打响了一线城市认房不认贷的“第一枪”，在销售持续承压背景下，预计高能级城市将有更多宽松政策出台，支持房地产市场企稳回暖。宽松政策主要利好重点布局一线和强二线城市的主流房企，一线本地房企同样因此受益。

未来行业市场发展前景和投资机会在哪?欲了解更多关于行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2022-2027年住房贷款行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》。