美国楼市会崩盘吗 美银：美国楼市不会崩盘但将出现“动荡”

美国楼市会崩盘吗 美银：美国楼市不会崩盘但将出现“动荡”

美银经济学家本周警告称，由于抵押贷款利率高企，美国房地产市场将出现更多“动荡”。他们写道：“我们预计不会出现2008年那样的房地产崩盘。”因为现在没有像当时那样出现住房开发过剩的明显迹象，美国家庭也不像以前那样背负抵押贷款债务。但“由于利率可能在更长时间内保持在高位，我们对未来可能出现的动荡持谨慎态度。”

美国房价市场如何

美媒分析认为，受美联储连续加息应对通胀影响，美国房地产市场持续低迷。近来美国长期国债收益率走高推高了房贷利率。高房贷利率和低库存是导致成屋销售量减少的主要原因。

高房贷利率削弱了潜在购房者的购买力导致购房需求减少，但库存严重不足仍推高了房价。对于价格较低的房屋，竞价购买仍非常普遍。

美国全国房地产经纪商协会(National Association of Realtors)当地时间22日公布数据显示，今年7月美国成屋销售量环比下降2.2%，销售量低于市场预期。

数据显示，美国7月成屋销售量按年率计算为407万套，较去年同期减少16.6%，其中东北部和中西部成屋销售量较去年同期减少超过20%。

价格方面，7月成屋价格中值为40.67万美元，同比增长1.9%，是今年1月以来首次出现价格同比上涨。库存方面，7月底待售房屋共111万套，环比增长3.7%，同比则下降14.6%。按照当前销售速度，需要3.3个月售出市场上的所有房屋。在供需平衡的市场，通常需要5个月至6个月来售出市场上所有房屋。

马斯克：美国房价正迅速崩溃

波士顿咨询集团发布的一份新报告显示，美国办公楼房地产正陷入螺旋式下降，许多办公空间面临废弃的风险。该报告估计，美国目前60%至65%的办公空间将不再被需要，“大约15亿平方英尺(约1.39亿平米)的办公空间可能会被废弃，这将给业主带来400亿至600亿美元的收入损失。”而办公楼收入的下降还将导致美国房产税和公共交通收入减少150亿至250亿美元，销售税收入预计也会下降。

美国60%以上办公楼或荒废意味着，美国的商业地产行业也不能再像之前几次反弹期间那样，为美国的经济增长作出贡献，而地产市场的低迷，还会连带伤害那些依赖房地产税收的城市，并拖累银行的资产负债情况，导致经济整体的借贷情况萎缩。

马斯克评论称：“商业地产正迅速崩溃，接下来是房价”。

此外，数据显示美国房贷利率连续第四周上升，达到了2000年12月以来的最高水平。房地美声明称，30年期定息贷款(按揭贷款)的平均利率从上周的7.31%升至7.49%。房贷利率自8月中旬涨破7%以来居高不下，推动贷款申请数量降至28年来最低点。

中研研究院出版的《2023-2028年房地产行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》显示

美国房地产行业市场前瞻

房地美周四在一份声明中表示，30年期定息贷款的平均利率从上周的7.31%升至7.49%。美国房贷利率自8月中旬涨破7%以来居高不下，推动贷款申请数量降至28年来最低点。高企的利率和房价将潜在买家拒之门外，对他们来说这是有史以来最难以负担的楼市之一。

现任房主不愿放弃成本较低的贷款，助长了全美范围内房源短缺之势愈演愈烈。房地美首席经济学家Sam Khater在声明中表示：“通胀和就业市场的变化以及美联储下一步行动的不确定性等多重因素推动房贷利率达到了一个世代以来的最高水平。不出所料，这正在压低购房需求。”

美国银行在周四的一份报告中表示：“我们认为，与2008年的房地产崩盘相比，1980年代是当今市场的一个更好的类比。”

当今的房地产市场与20世纪80年代的房地产市场还有其他相似之处。1979年房价飙升了16%以上，随后基本持平，1982年同比增速放缓至仅0.5%。此外，现有房屋销售从高峰到低谷下降了54%。

COVID-19大流行后，房价上涨了近21%，然后在6月份同比增长趋于平缓至0%。与此同时，现房销量暴跌近40%。

美国银行表示，目前还没有出现过度住房开发的迹象，家庭债务也不是太令人担忧，但警告称，由于潜在购房者难以跟上不断飙升的抵押贷款利率，未来房地产可能会出现更多动荡。

美国银行总结道：“有限的库存、高房价和劳动力短缺可能在未来一段时间内成为阻碍因素，但好消息是，单户家庭建筑许可证在过去几个月里一直保持稳定。随着美联储降息，购房能力可能会得到改善。在那时，我们应该看到一个更加稳定和健康的房地产市场。在那之前，请保持耐心，我们可能会经历一段不稳定的时期。”

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