只看不买 一线城市楼市银十平淡开局 房地产行业发展前景与转型

国庆长假通常也是楼市传统“银十”的序幕。在假期之前，多个城市陆续优化了楼市调控措施，假期楼市表现如何?从一线城市楼市长假期间的表现或可窥见一斑。

中指研究院最新公布的数据显示，中秋国庆假期期间，北京新建商品住宅(9月29日至10月6日)签约116套/1.76万平方米，日均签约量较去年假期分别下降48.2%和31.4%。同期，上海新建商品住宅日均成交面积较去年同期下跌45%。

而在长假前，在利率或限购方面有所松动的广州和深圳，数据显示，9月29日至10月6日期间，广州网签新建商品住宅15.7万平方米，较2022年同期日均增加13.2%。

在优化楼市调控政策方面，广州的力度可谓最大。随着广州多项利好政策的持续落地，尤其是限购政策松绑，明显提振了楼市信心，释放了大量的刚性及改善需求，短期也带动了市场成交的回升。

从假期整体表现来看，访问量及市场成交活跃度较之前有明显的回升，但市场分化趋势明显，尤其是限购政策放开后的番禺、黄埔等区域，市场成交要好于外围区域，中心区域核心板块的热度将延续，但增城、从化、南沙、花都等外围区域市场成交仍维持较冷趋势。

不过，深圳同期新房住宅成交336套/3.45万平方米，与节前一周相比成交套数减少42%，成交面积减少41%。“虽然看房的人也不少，但真正出手的购房者却不多。”

深圳罗湖区一处新房项目的销售经理告诉记者。记者走访深圳多个在售新盘发现，多个新楼盘均推出花样繁多的促销活动。最低折扣力度低至88折，可谓“满城皆是特价房”。

自8月底深圳跟进执行“认房不认贷”政策后，房贷利率等政策也相继调整，楼市热度虽有所回升，但实际成交的情况并不如预期。“购房者对更宽松的政策预期浓厚，所以目前市场没有特别强烈的反应。”

福田园岭一位资深二手房中介经理告诉记者。深圳市房地产中介协会表示，市场对于深圳后续跟进政策的呼声与预期一直未减，加之中秋国庆双节超长假期的大规模出游与返乡，市场在短期内确实有重回观望的势头。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市政策的操作空间在收窄，边际效应明显减弱。即使是迫切要买房的人，遇到开发商优惠，如“一口价”房源降价了50万，但房价还很高，加上房子本身的品质没那么好，也很难让买家出手购买。这就是当前楼市的困局。

中指研究院认为，短期来看未来需求端、供应端政策均有优化空间，需求端如核心城市降低首付比例、放松限购、优化普宅标准等，供应端如支持房企盘活存量资产、支持盘活存量闲置地块、支持超大特大城市城中村改造等。而后续房地产市场恢复仍受下面几点因素影响：

一方面，经济复苏及居民信心恢复，这是房地产市场企稳的前提条件。本轮市场恢复需要更长时间，修复过程缓慢温和，需保持合理预期。

另一方面，新房供应或成为制约部分核心城市销售复苏的因素之一。短期需求端政策需要优化到位，同时城中村改造系列措施也需快速落地，才能更好地促进市场企稳。预计2023年全国商品房销售面积将低于13亿平米;若短期政策优化到位，同时城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年市场将完成筑底。

全国超过330个省市(县)发布楼市优化宽松政策超过千条，且松绑限购、限售成为主流，并逐步从三四线城市向二线热点城市蔓延。2022年开年以来，各地“稳楼市”政策频出。

2022年前两个月，已有至少40地发布不同程度的楼市宽松政策。近日，多地先后出台发布公积金新政，明确放宽公积金申请发放政策，包括降低二套房首付比例、提高贷款额度等。

数据显示，2023年元旦假期，三四线城市新房成交量普遍低于2022年元旦假期。例如，东莞2023年元旦假期新房成交面积为0.9万平米，相比较上一个元旦假期下跌达到46.2%。

展望2023年，房地产市场的主要矛盾，已经由过去企业主、被动缩表带来的整体房地产投资行业收缩，转向需求侧。

中研研究院出版的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示

随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。

资料显示，地产ETF(159707)跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成!同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。地产ETF(159707)也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

国家统计局发布了2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

从新建商品住宅看，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%;

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

从二手住宅看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点;二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点;

三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。

7月份，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点;三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有26个和5个，比上月均减少1个。

展望2023年，针对个人住房需求的住房金融政策将进一步地回暖，房贷的利率有望继续降低，各地将出台更多的宽松的政策，在有效化解房企风险的同时，来促进土地市场的回暖，推动整体房地产投资触底、企稳、回升。

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