北京二手房市场成交及挂牌量分析 10月全国百城房价及二手房价格走势分析

北京二手房市场成交及挂牌量分析

日前走访北京地区二手房市场发现，近期二手房市场成交总体较平淡，同时机构数据显示，二手房挂牌量持续走高，逼近17万套大关。新房市场则进一步分化，临近城区项目去化明显好于郊区项目。多位受访人士认为，随着市场上降价房源越来越多，叠加政策利好预期，未来几个月北京二手房市场有望迎来筑底回升。

受国庆长假影响，10月北京楼市成交量再次下行。中原地产研究院统计数据显示，10月北京二手房住宅网签10653套，环比下降了25.3%，同比下调了5%。业内人士认为，9月在“认房不认贷”利好政策影响下，政策效果低于预期。

中原地产首席分析师张大伟认为，10月因为长假影响，成交量有所下行属于正常现象，但2023年成交量低于2022年同期，整体看，之前的稳楼市政策效果出现了明显衰减。

“整体看，10月北京二手房价格再次出现了下行，市场都在期待针对刚需的宽松政策微调。”张大伟说，对于北京来说，如果没有首套房利率加点取消等政策出台，四季度月楼市成交将出现明显回落，部分区域刚需房源价格已经因为房源井喷而出现下调。

第44周，北京新房成交1405套，环比上升9.68%，同比下降46.82%;二手住宅成交3021套，环比上涨6.98%，同比下降5.18%。进入10月的最后一周，北京新房、二手房成交双双回升。“认房不认贷”政策落地已经近两月，短期内市场活跃度明显提升，但是后劲逐步显露不足，截止至10月29日，北京新房、二手房累计成交分别下降18.18%和33.97%，均不及上月同期水平，后续政策仍有放松空间，如限购政策的局部松绑。

北京房新政不断出台

近期，北京出台了一系列涉及房地产的政策。北京市市场监督管理局日前发布的《北京市房地产广告发布指引(征求意见稿)》明确提出，房地产广告中不得出现“投资收益保持在XX%以上”“XX分钟到达某地标建筑”“买房能落户”等承诺内容。

《征求意见稿》要求，房地产广告应坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以健康的表现形式表达广告内容。房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。不得违反国家和北京市有关价格管理的规定，对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。此外，不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

此前，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》明确，自2023年11月1日(含)起，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况，即“认房不认商贷”。

其中，首套住房认定标准借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。二套住房认定标准，借款申请人在北京市有1套住房的;或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的;或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。借款申请人在北京市有2套及以上住房的或全国范围内已使用过2次及以上公积金贷款的，不予公积金贷款。

作为“认房不认贷”政策落地后，复苏最为突出的城市之一，北京市场在新政后第二个月的表现备受关注。10月底，据了解，在经历了9月份的短暂冲高后，如今二手房成交热度已回落至新政前的七八月份的水平。

多位经纪人告诉，今年是北京二手房市场价格波动最大的一年，不少片区年内成交价格波动超过10%。据了解，从今年二季度开始，北京二手房价格即呈现下滑趋势，且在挂牌量不断攀升的背景下，二手房价格下跌预期仍在。

市场的进一步回落使得政策调整压力渐显。业内认为，当前，政策工具箱里仍有“余量”，后续北京政策调整有望因区施策，房贷利率、普宅认定标准或将调整。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》统计分析显示：

10月二手房市场成交量数据分析

2023年10月监测重点城市二手住宅成交90796套，环比上升4.24%，同比上升27.04%。10月，多城松绑政策见效，成交延续升势。杭州、南京、苏州等重点二线城市纷纷出台新政，涉及放松限购限售、下调首付比例、购房补贴等，刺激一波购房需求的释放，带动二手房市场活跃度提升。

分城市来看，仅北上2城成交规模下滑，其余12城成交量均上升。杭州涨幅领跑各城，10月成交5237套，环比上涨41.73%;成都涨幅位居TOP2，本月成交18917套，环比上涨26.55%。

2023年10月，重点14城调价房源中涨价房源占比为6.17%，较上月收窄2.13个百分点，较去年同期收窄5.36个百分点。9月受到北、深等城市利好政策的刺激下业主涨价信心小幅回升，但是政策后劲不足，10月涨价信心再次回落，后续仍需要政策端的加持。

10月全国百城房价及二手房价格走势分析

刚刚过去的10月份，全国百城房价呈现分化态势。中指研究院数据显示，今年1-10月，全国重点100城新建商品住宅月均成交规模仍处在2016年以来同期低位，部分热点城市新房价格同环比上涨，但热度仍然分化。

其中，10月份百城新建住宅平均价格为16195元/平方米，环比上涨0.07%，涨幅较9月扩大0.02个百分点;二手住宅平均价格为15486元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较9月扩大0.01个百分点，已连续18个月环比下跌。

“优质改善型项目入市带动了结构性的上涨，10月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约5%，在低基数下，同比降幅收窄至约12%，部分重点城市政策效果持续性显不足，市场活跃度较9月回落。”

对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，在当前市场环境下，除个别城市政策进一步显效外，多数城市市场仍有调整压力。若一线城市政策进一步优化，市场有望逐渐企稳恢复。

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