2025年中国城市更新行业深度发展研究与“十五五”企业投资战略规划
房产LiBo22025/9/1
8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布。这份意见强调，城市是现代化建设的重要载体、人民幸福生活的重要空间。
发展目标：这份意见提出，到2030年，现代化人民城市建设取得重要进展，适应城市高质量发展的政策制度不断完善;到2035年，现代化人民城市基本建成。
过去十年，我国城市经历了一场轰轰烈烈的“造城运动”，高楼拔地起、新区连片生。如今，城市发展的主旋律已悄然转向。根据住建部发布的典型案例数据，当前城市更新项目涵盖历史文化保护、生态修复、完整社区建设等九大类型，城市更新开始更加关注“人”的需求。
图表：我国城市更新已落地项目占比类型分布图
数据来源：住建部、中研普华案例库搜集
在城市更新典型案例名单中，城市更新类型涵盖城市历史文化保护传承、城市生态修复、完整社区建设、城镇老旧小区改造、城市功能完善九种类型。
图表：各地城市更新项目数量分布
数据来源：住建部、公开渠道整理、中研普华资料库
从地域分布看，上海(8个)、北京(6个)、重庆(6个)、广州市(3个)、深圳市(3个)等东部及直辖市城市更新项目数量居前，体现其在政策响应、资金投入(如中央财政对东部城市补助最高8亿元，直辖市12亿元)及项目实施上的领先优势。
在2025年8月最新发布《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》和2025年5月的《持续推进城市更新行动的意见》的顶层框架下，城市更新被定位为“存量时代的国家战略支点”。
图表：政策目标下我国城市更新全景效果图
资料来源：中研普华根据AI工具所绘
我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。根据国家统计局数据，2023年末我国常住人口城镇化率达66.16%。截至2024年底，我国常住人口城镇化率达到67%，9.4亿人生活在城镇。
图表：2018-2024年中国城镇化率变化情况
数据来源：国家统计局、中研普华产业研究院
从区域来看，根据2024年中国统计年鉴，有12个省(区、市)城镇化率高于全国水平，其中上海89.46%、北京87.83%、天津85.49% 城镇化率位居前列;19个低于全国水平，最低的为38.88%，与最高的相差50.58个百分点。
规模分析及预测
我国城市更新市场规模持续扩大，2023年完成投资约2.6万亿元，2024年完成投资约2.9万亿元，预计2029年将超9万亿元，政策驱动下投资主体多元化，区域分化显著，未来将向低碳化、智慧化方向深化。
图表：2024年中国城市更新投资规模及数量分析
数据来源：住建部、中研普华
据估算，未来十年城市更新市场规模将会超过30万亿。从存量资源角度来看，中国城市更新的潜在规模巨大，现有城市存量总市值约为500万亿元，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目每年将释放出10万亿元的价值。
“十五五”投资预测
“十五五”期间，全国城市更新预计至少能够完成4.48万亿元总投资，折合每年近9000亿元。其中，老旧小区改造与城市基础设施建设改造预计至少贡献2.35万亿元新增投资，城中村改造预计贡献2.13万亿元新增投资。
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2025年8月，贵州省会城市贵阳市通过“水陆空”三位一体的无人化场景构建，持续推进本地智慧城市升级。
具体部署：地面有无人配送车为生鲜快递配送提供“最后一公里”解决方案;水面有无人驾驶游船，游客可手机预订，游船能自主规划航线;低空有无人机用于医疗样本转运等。
今年5月，国家数据局等部委联合印发《关于深化智慧城市发展 推进城市全域数字化转型的指导意见》，标志着我国智慧城市、新型智慧城市建设迈向“体系重构、质效提升”的全域数字化转型新阶段。
各地系统化布局、一体化推进，加速构建面向未来的城市数字底座，推进设施联通、数据融通、平台互通、业务贯通。河北雄安新区、上海市、济南市、重庆市、惠州市等通过一体化建设网、云、链、算、安，打通数据共享堵点，构建数据融通应用环境，有效促进数据可信可控流通，基础设施日臻完善。
北京经开区、莆田市、重庆市、佛山市、上海徐汇区等建设城市治理和运行智能中枢，通过多元数据融合、组件复用、与已有系统平台的互联互通，实现平急两用的跨层级协同治理和跨部门联合指挥调度，支持辅助决策、仿真推演，人工智能、数字孪生的技术赋能作用日益显现。
“十五五”趋势预测
随着“双碳”目标的推进，绿色智慧城市将成为重要发展方向，智能电网、智慧建筑和低碳交通等细分领域将迎来爆发式增长，预计相关产业规模年均增速将超过25%。
据中研普华测算，2025-2030年中国智慧城市建设将完成2.5万亿元到5.7万亿元的跨越，年均增长12.5%，交通、医疗、安防、教育成为四大“千亿级”赛道。
图表：2030年我国城市建设智慧化投入资金投向分布预测
数据来源：政府公开信息、中研普华测算
随着政策的持续推动以及技术的不断进步，智慧城市建设的市场规模将不断扩大。预计2025年至2030年中国智慧城市建设行业市场规模将以年均复合增长率15%的速度增长。
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