2026-2030年城市更新“十五五”产业链全景调研及投资环境深度剖析
房产LiBo22026/6/1
5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，推动城市特色化发展。落实区域重大战略，因地制宜实施城市更新，优化现代化城市体系。推进超大特大城市治理现代化，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局。
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这是我国首部城市更新领域的国家级专项规划。作为"十五五"规划纲要公布后第一部领域专项规划，其优先出台传递了明确信号：城市更新已从"地方探索"正式上升为驱动国家高质量发展的核心战略引擎!
产业链发展分析
城市更新是对城市建成区(如老城区、老旧小区、老旧街区)进行的系统性改造，包括功能完善、环境整治、设施升级等，区别于传统“大拆大建”，侧重渐进式、可持续的有机更新。
1958年荷兰首次城市更新研讨会将其定义为“改善生活环境的城市建设活动”，涵盖房屋修理、街道绿化、不良住宅区改造等，以满足居民对舒适环境和美丽市容的需求。
城市更新产业链是以规划、投资、建设、运营为主线的综合性体系，涵盖上游要素供给(资金、技术)、中游实施运营(开发、施工)、下游场景落地(服务、产业)，在政策驱动下正从单点改造向系统集成转型。
图表：城市更新产业链图谱
资料来源：中研普华产业研究院
城市更新行业的发展背景，本质上是中国城市发展从“增量扩张”向“存量提质”转型的必然结果。这一转变不是偶然的政策选择，而是经济社会发展到一定阶段的客观规律。
城市更新与城市发展相伴而行，随着全球范围内城市化水平的普遍上升，其重要性也愈发凸显。国务院常务会议明确指出，“城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手”。在经济增速放缓背景下，城市更新成为拉动基础设施投资、稳定宏观经济运行的重要工具。
我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。根据国家统计局数据，截至2023年底，中国常住人口城镇化率已达66.16%，与发达经济体约75%-80%的“天花板”相比，虽仍有约10个百分点的增长空间，但大规模、高速度的城市扩张时代已经结束。
图表：2018-2025年中国城镇化率变化情况
数据来源：国家统计局、中研普华产业研究院
截至2024年底，我国常住人口城镇化率达到67%，9.4亿人生活在城镇。从区域来看，根据2024年中国统计年鉴，有12个省(区、市)城镇化率高于全国水平，其中上海89.46%、北京87.83%、天津85.49% 城镇化率位居前列;19个低于全国水平，最低的为38.88%，与最高的相差50.58个百分点。
公报显示，2025年末，全国常住人口城镇化率为67.89%，比2024年末提高0.89个百分点。
城市更新发展现状
城市更新是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。“十四五”时期，我国城市人居环境质量进一步提升，人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。具体来看，“十四五”时期，我国加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个;更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里;打造口袋公园1.8万多个、城市绿道2.5万公里。
图表：“十四五”时期中国城市发展成果
数据来源：中国政府网、中研普华整理
据住建部摸底，全国需要改造的城镇老旧小区约17万个，涉及约4200万户、1.2亿人口。“十四五”期间，全国计划改造21.9万个老旧小区。这些数字意味着巨大的存量更新需求和持续的投资空间。
当前城市更新行业的竞争格局已进入深度竞争阶段。在“十五五”规划明确将城市更新定位为“10万亿级超级赛道”的背景下，竞争逻辑发生了根本性转变。
我国城市更新领域的重点龙头企业包括数字政通、中国联塑、招商蛇口、中国金茂、华润置地等。
图表：我国城市更新重点龙头企业核心竞争力对比表
资料来源：中研普华根据2026年研报及新闻整理
城市更新项目投资大、周期长，拥有多渠道、低成本的融资能力是核心竞争力。这包括利用专项债、超长期特别国债、REITs等工具。仅地下管网一项，2026年相关投资就有望超5万亿元，能通过政企合作(PPP)、股权投资等方式撬动杠杆资金的企业将占据先机。
从2026年一季度业绩表现看，建筑施工环节规模最大但利润承压，规划设计环节短期阵痛但长期弹性最高，综合开发环节区域分化显著。随着“十五五”城市更新规划的深入推进，各环节企业的业绩有望逐步释放。
2026年一季度整体呈现“营收稳、利润弱”特征：多数企业营收保持增长或微降，但净利润普遍承压，反映行业正处于“以价换量”的调整期。根据企业2026年一季度财报数据，中国建筑2026年一季度营收5,118.47亿元，在十家企业中遥遥领先;归母净利润138.81亿元，同比下降7.5%。作为建筑央企龙头，中国建筑在城市更新领域具备全产业链整合能力，是“十五五”城市更新工程落地的核心承接方。
图表：2026年一季度中国城市更新行业上市龙头企业营收及净利润比较
数据来源：相关企业财报、中研普华产业研究院
盈利情况方面，作为规划设计龙头，华建集团毛利率在十家企业中最高，体现了规划设计环节的轻资产、高附加值特征。但净利率仅0.34%，同比大幅下降4.82个百分点，反映费用端压力显著。
图表：2026年一季度10家中国城市更新头部企业毛、净利率对比
数据来源：相关企业财报、中研普华产业研究院
“十五五”发展方向预测
5月15日召开的国务院常务会议，审议通过《城市更新“十五五”规划》，并作出一系列重要部署。会议指出，当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段;要把城市更新摆在突出位置。这为我国高质量开展城市更新锚定了方向。
《规划》提到，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。
图表：“十五五”时期城市更新主要指标
资料来源：中国政府网、中研普华
城市更新具有广阔的市场空间。据业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量约20万亿元。
从需求端看，城市更新是提振消费、扩大内需的重要支点。中指研究院测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量预计约49.8亿平方米。存量更新改造需求依然旺盛。可直接带动钢铁、建材、家具、家电等一系列上下游产业。同时，通过将老旧街区、厂区和历史文化街区一体化打造为融合文化、旅游、餐饮与休闲娱乐的消费新场景，城市更新在完善消费型基础设施的同时，能持续拉动消费与就业。
“城市更新在运营端和消费端的长期带动作用，远比建设端一次性投资更具持久价值，是城市从‘建起来’转向‘活起来’的关键一跃。”国研新经济研究院创始院长朱克力表示，在运营端，通过对老旧楼宇、街区、厂房的功能重塑与专业化运营，能够催生商业管理、社区服务、物业运维、文化策划、数字运营等大量稳定岗位;在消费端，通过把闲置空间变为便民商圈、文创街区、康养中心、夜间经济场景，将带动社区消费、品质消费、体验消费、银发消费等持续释放。这种以空间焕新带动业态升级、以长效运营支撑民生就业的模式，相比传统基建更可持续、更贴近民生、更能激活内生动力。
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