揭秘新政下深圳二手房买卖双方的试探与博弈

　　深圳在10月4日发布楼市新政之后，由于一些二手房买家因首付比例增加、购房资格门槛提高、担心房价等因素，因而导致深圳二手房买卖交易中违约现象不断增多。那么，因购房资格受到限制而违约，要承担怎样的法律责任呢?

　　法律界人士普遍认为，深圳历次调控房价出现下跌，预期买家违约时，都不会发生卖家大规模诉讼买家的情况，主要是受法律规定的“损益相抵”原则影响。

　　二手房买家纷纷咨询律师“违约赔多少”

　　号称“史上最严”深圳楼市调控新政的“深八条”在今年10月4日出台，规定非深户购房需提供5年社保，限购一套房;深户二套房首付比例提高到七成……

　　“在‘10·4’新政出来后的第一周，来进行法律咨询的房屋买家特别多，他们主要是担心如何能够继续购买的问题。”广东华商律师事务所周争锋律师说，在新政出台一个多月来，已经接到很多有关房屋买卖纠纷的法律咨询了。

　　有意思的是，市民的咨询焦点，在今年10月8日限购实施细则和10月9日限贷政策细则陆续出台后，开始有所改变。

　　“因为这次调控的限购、限贷政策都有3个月的执行缓冲期，比如在限购方面，明确规定未网签房地产买卖合同或网签预售商品房认购书，但10月4日(含10月4日)之前已为购房支付相关费用，且在12月31日前能提供相关证明材料的，仍按原政策执行。”周争锋认为，因为有缓冲期的存在，其实今年10月4日以前签订的房屋买卖合同，大多都是可以履行的，实际上大部分的买家并不会受到新政的影响。

　　但大部分买家要求解约，并不是因为限购、限贷，实际上是对房价要下跌的预期。目前，有不少买家前来咨询律师的问题是——“如果我不继续履行房屋买卖合同，最多会赔偿多少?”

　　从一名律师的角度来看，他认为即便是存在限购、限贷的情况，买卖双方也应该依据《合同法》来协商处理，切不可随意违约，否则可能将承担法律责任。

　　原有房屋卖不出 双拼房买家解除合同

　　深圳市民汪先生，也是咨询“违约到底会怎样”人群中的一员。虽然他不是因为预计房价会下跌而故意违约，但他的房屋买卖却也因新政和楼市调整，发生了始料未及的变化。

　　汪先生夫妇名下已经有一套价值800万左右的房产，为了换一套更大更好的房子，他们在名下房产还没有出售的情况下，就下了10万元定金，和卖家签订合同购买了一套价值1000余万元的双拼房。双方约定的资金监管时间在2017年1月。

　　无论是之前的“3·25”新政，还是现在的“10·4”新政，都规定本市户籍居民家庭限购2套住房。深圳有不少换房族采取了“先买后卖”的方式进行交易——签了买房合同后，再卖房腾出自己名下的购房名额。

　　按原来的计划，汪先生夫妇是准备在买房后就卖掉自己名下的房屋，再腾出购房名额办理购买双拼房的手续，这样就不会违反“深户限购两套”的政策。

　　“10·4”新政出台后，预期房价降温，这批“先买后卖”的换房族现有的房产一时难以出手。汪先生夫妇已经签了合同的那套双拼房等于两套房，加上现有的住房，可就是三套房了。

　　这意味着，他们面临进退两难的处境——卖房吧，现在卖不出去;买房吧，被限购了。

　　这可怎么办?违约要承担什么责任?汪先生夫妇赶紧向律师求助。法律界人士普遍认为，虽然汪先生因房屋卖不出导致没有购房名额，双方房屋买卖合同确实无法继续履行，但是买家仍要为此承担违约责任。

　　经过律师的协调，卖家答应没收汪先生夫妇的10万元定金后，解除双方的合同。

　　对非深圳户籍人口购房资格的门槛提高，无疑也是“10·4”新政出台后买房者需要面对的新问题。

　　2016年深圳“3·25政策”规定，连续缴纳3年及以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房;“10·4”新政则改为连续缴纳5年及以上个人所得税或社保的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。虽然限购有一定缓冲期，但仍有一些买家无法履约。

　　“新政对购房资格的调整较大，现在市民购买房产，首先就要保证自己确实有购房资格，以免产生违约纠纷，这需要自己先去核实清楚，现在有很多人等到递件时才发现自己的社保有中断的情况。社保要求的是工伤、医疗和养老，这三项的任意两项结合中间没有间断满60个月就可以，不含补交;也可以查询下自己个税的缴纳情况，个税缴纳满五年也是可以的。”周争锋从律师的角度，提醒市民：不要出现“买了房才发现没资格”的纰漏。

　　律师称买家违约 或不会形成“诉讼潮”

　　让人们记忆犹新的是，国家去年“3·30”政策实施后，深圳法院受理了一大波买家状告卖家违约的诉讼。不过，法律界人士普遍认为，深圳历次调控房价出现下跌，预期买家违约时，都不会发生卖家大规模起诉买家的情况，主要是受法律规定的“损益相抵”原则影响。

　　“依据交易的惯例，出示银行的按揭承诺函业主才开始赎楼，在业主没有完成赎楼的情况下，损失其实不大。”周争锋律师解释说，买家违约时，即使卖家去法院维权，买家会称卖家损失不大，给付的定金一般足以弥补对方的损失。在这种情况下，法院会要求卖家拿出证据来证明自己存在的实际损失，而卖家一般都没什么证据来证明损失的存在。但卖家要求买家继续履行合同，显然也是很难实现的。因此，这轮房产新政实施后，买卖双方自行协商解决纠纷的可能性较大。

　　不过，也会出现一些到法院起诉的情况，主要原因是房屋买卖双方把定金托管在中介处，虽然买卖双方最后达成协议，卖家没收定金了事，但是中介会要求买家先支付佣金，然后才把定金放给业主。如果卖家迟迟拿不到定金，就只能通过诉讼的手段，从中介手里拿回定金。

　　目前，深圳律师业已经有不少法律咨询涉及这一方面。