17城楼市调控政策“微调” 2019年房价走势如何？

17城楼市调控政策“微调”。

更多地方成为楼市“因城施策”调控队伍中的一员。今年以来，至少已有十余个省份或城市明确定调楼市政策。按照中央经济工作会议要求，在“房住不炒”“长效机制”等基调之下，“因城施策”渐成各地楼市调控的主流。有机构提示，须密切关注地方层面近期可能落地的“因城施策”具体方案。

2月28日，山东省住房城乡建设工作会议提出，聚焦“房住不炒”定位，抓紧建立完善调控长效机制，将防范化解市场风险作为工作重点，落实城市主体责任制。济南、青岛要科学制定“一城一策”方案。

具体而言，山东省提出，“各市要以稳地价稳房价稳预期为目标，制定实施住房发展规划，保持调控政策的连续性稳定性，供需双向调节，改善住房供应，支持合理自住，遏制投机炒房，确保市场稳定”。

事实上，在此之前，山东菏泽已在全国率先作出政策微调。

记者梳理发现，自今年1月份以来，福建省（福州、厦门）、河南省、浙江省、安徽省、长沙市、成都市、上海市均密集提及“一城一策”。

进入2月份，这一态势仍在延续。除了山东省提出的济南和青岛外，2月22日武汉市房管局在年度工作会议上提出，将加紧制定完善本市房地产市场健康发展长效机制工作方案，稳妥推进“一城一策”试点。

“总体来看，无论从中央经济工作会议的政策方向，还是从地方政府的具体政策来看，在坚持长效机制的基础上，因城施策特点非常明显。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

有机构统计，截至目前，已有北京、广州、杭州、青岛等17个城市从限价、限售等多方面对楼市调控政策进行不同程度的“微调”。

“中央层面对房地产政策仍会保持相当强的定力。”国内一家知名机构的分析师如此判断。

这一判断也是业内绝大多数人的共识。

“即使有地方政策微调，也不意味着政策会‘放水’。”中原地产首席分析师张大伟说。他向记者表示，“房住不炒”的基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会改变。因此，2019年楼市政策将依然打击投机，保护真实居住需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前各地的政府工作报告可以看出，“一城一策”的提法明显增加，这充分说明政策定调比较清晰，即未来会在“一城一策”上有较多动作。

2月26日，针对部分自媒体称“南京房价突破限价”“南京楼市调控放松”，南京市发改委在其官方网站发文重申，南京坚持房价稳控政策不动摇，强调南京市在房价过快上涨期间对房价采取了一系列稳控措施，防范大起大落风险。未来，南京将坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

2019年房价或现前冷后暖态势

严跃进预计，2019年房价会呈现前冷后暖态势，这也类似是楼市四季的一个轮回概念，并预计到了5月份市场可能会有一波小高峰。

对于2019年房地产政策的走势，严跃进告诉记者，当前政策走向的逻辑清晰，大致可以会分为五步走：第一步，不收紧，即没有打压的含义；第二步，处理政策瑕疵，类似摇号、限价、限售等政策；第三步，二套房的认定标准会调整，即针对改善型需求先放开；第四步，限贷政策尝试放松。但这个会根据各地的房价和交易情况决定；第五步，放松限购，尤其是在社保缴纳等方面有尝试。

“‘长效机制’‘一城一策’‘防范系统性金融风险’等是当前楼市的主要指导思想。”西南财经大学经济学院教授刘璐也指出，在这样的大背景之下，如果楼市趋于冷静和理性，即变得“正常”之后（2016~2017年楼市的那种“狂热”显然就是不正常的状态 ），那么一些城市之前推出的“应急性”调控政策就可以逐渐放松，正所谓张弛有度。

他还举例说明，比如“限价”，随着不少之前楼市较热城市的新房和二手房“价差”的减少，对一些高地价楼盘的新房价格的限制就出现了一定程度的松动。此时这些单价较高的项目就将更多地面对市场的考验。如果卖不动自然也会调低售价（即出现房企自主定价比审批预售价格还要低的情况）。

严跃进向记者指出，从当前房地产市场的导向看，因城施策方面会有很多细分动作，预计全国很多城市在2019年会有各类政策，类似政策不能简单理解为放松，但肯定会有放松的内容。

而从住房保障角度看，严跃进认为，依然会和租赁市场进行结合，后续租赁市场发展的力度会强化，尤其是在租赁市场等方面会有较大的发展。从当前此类租赁市场的发展情况看，很大程度上说明租赁市场发展依然存在机会。后续针对租赁市场会有各类配套型政策，总体上符合市场预期，尤其是刺激需求方面。

他还表示，从细节上看，不排除环京环沪等城市有放松的迹象。类似迹象很大程度上也是考虑到当前市场交易下行压力较大的内容。后续楼市定调依然是平稳。若是出现炒作，也还是会有管控内容。例如，类似此前苏州对于中介领域的管控等。