房地产信托发展趋势分析 2020房地产信托行业前景规模分析

房地产信托是什么？房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。

房地产信托有哪些种类?

根据资金投向的不同，REIT可分为三类：

1、权益型(EQUITY　REIT)。权益型 REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益;

2、抵押型(MORTGAGE　REIT)。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益;

3、混合型(HYBRID　REIT)。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。

早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方法。

我国房地产信托投资的发展政策建议有哪些?

1、加快相关政策和法律法规制定

房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

2、加快房地产信托专门人才的培养

加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资;同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

3、防范运作中的道德风险

从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。

4、建立信托企业信用制度

建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放;发展信用中介机构;建立标准化的信托企业征信数据库;建立健全失信惩罚制度;规范发展信用评级行业;大力发展信托企业信用管理教育。

5、健全信息披露制度

有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。

2020房地产信托行业发展现状及前景规模分析

2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%。但截至2019年5月末，房地产信托资产余额同比增长15.15%。据用益信托数据，2018年6月-2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。上半年地产信托募集资金占信托市场资金增量的40%。5月份，地产信托占比只增不减，当月金融、工业企业、基础产业信托募资都在下降，唯独地产信托募资在增长。5月和6月，地产信托募资占比分别达到42.4%和44.4%，位居首位。

银保监会7月初针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示。据数据显示，7月有63家信托公司发行集合信托产品，共发1632款产品，环比减少20.31%;集合信托产品发行规模为1845.77亿元，环比减少20.22%。

产品成立方面，7月有59家信托公司成立1473款集合信托产品，环比减少7.06%;集合信托产品成立规模为1370.71亿元，环比减少18.9%。

募集规模方面，7月房地产信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%。2019年上半年各月份房地产信托募集规模均超过600亿元，7月下挫被认为是房地产信托规模收缩的起点。

伴随金融防风险等政策的不断深入，作为房企和信托公司重要“吸金”工具的房地产信托正面临“按下葫芦浮起瓢”的局面。用益信托最新数据显示，2019年来，房企通过信托公司发行的信托产品大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。与此同时，相关部门也加大了对房地产信托的监管力度，“严防死守”房地产信托的融资风险。

近年来，在“房住不炒”的总基调下，中国有关房企融资的政策持续在收紧，但在资本趋利和监管不成熟等因素影响下，近来信托产品的发行有所“抬头”。2019年来，中国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。

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