有力推进养老产业高质量发展 2021养老地产供给趋势及开发运营模式解析

有力推进养老产业高质量发展

2019年12月27日，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会公布了GB38600-2019《养老机构服务安全基本规范》强制性国家标准。这是我国养老服务领域第一项强制性国家标准，有利推进养老产业高质量发展。

2020年12月，国务院发布了《关于建立健全养老服务综合监管制度促进养老服务高质量发展的意见》，进一步加强了养老服务产业的监督管理。

养老地产开发模式运营分析

养老地产是以适老化设计为创新核心、配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、康复、健康管理、文体活动等重点基础设施的新兴地产市场。根据养老地产运营主体的不同，可以分为国营机构、民营机构、公办民营、公助民办等类型。

此外，目前养老地产主要的运营模式包括销售模式(本地销售模式、度假销售模式)、租售结合、床位出租、会员制模式以及金融组合模式(以房养老、押金或养老金返还等)。

1、建设世界型连锁老年设施模式

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。

在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

2、改造为老年设施

可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。

养老院床位紧缺

养老地产近几年来逐渐盛行，根据民政部数据，截至2019年底，全国共有各类养老机构和设施20.4万个，养老床位合计为775.0万张，每千名老年人拥有养老床位数量仅为30.5张。按照国际通行标准，5%老年人(60岁以上)需要进入机构，则2019年中国机构养老床位的需求量为1269.4万张，缺口为494.4万张。

公办养老院收费标准不高，由于是政府出资，环境选择通常较好，设备完善，周围通常也会有医疗机构，但由于公共养老资源非常有限，普通家庭用户很难享受到。

以上海静安区公办乐宁老年福利院为例，该福利院仅有167个床位，位于闹市，每月收费4000~5000元/月，较受欢迎，仅对静安区户籍老人开放。即便如此，轮候入驻的老人有时仍需排队几年。

养老地产供给与建设趋势

新加坡已出台新政策，已婚子女如购买靠近父母的组屋，将给予额外的特别津贴补助;同时，政府多渠道筹资增建乐龄公寓(在新加坡，55岁以上的人士称为乐龄人士)，在组屋社区普遍设立综合诊疗所，为更多的国民解决居家养老难题。

新加坡实施“居者有其屋”计划，目前，建屋局建设、管理的产业达到近950000多个单位(包括一房式到五房式，小型公寓，其他房型及产业)，成功为新加坡380万居住人口中约84%提供组屋，其中94%的住户拥有自己的组屋，为以房养老打下了坚实的基础。

中国养老地产市场规模2030年将提升至22万亿

随着老龄化程度的不断加深以及人们生活水平的提高，老年人及其家庭对社会化、专业化需求的增加是一种必然趋势。同时，在新型城镇化建设中，利用异地生态养老和旅游产业相结合的方式，能有效的化解中心城市土地资源紧张和人口老龄化等问题。养老地产的规模从2010年的近1万亿元，有望提升到2020年的8万亿元，到2030年达到22万亿元的规模，将是城镇化建设产业支持的重要选项之一。

目前已经战略进入养老地产市场的房企不少于20家，包括远洋、保利、碧桂园、绿城、万科、新城、荣盛发展等大型房企。但从现行国内养老地产现状来看，国内养老地产发展仍处摸索阶段。

由中研普华研究员撰写的养老地产行业研究报告对中国养老地产行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点养老地产企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。为企业、科研、投资机构等单位了解行业最新发展动态及竞争格局，把握行业未来发展方向。

未来养老地产行业将如何发展?请点击查看中研普华研究院报告《2021-2025年版养老地产项目融资商业计划书》。