房地产行业现状 房地产行业发展趋势

房地产行业现状

3月24日，旭辉控股集团披露了2021年业绩。报告期内，其实现收入1078亿元人民币，同比增幅达50.2%;年内净利润实现123亿元，同比增长3.6%;股东应占净利润约为76.12亿元，同比减少5.2%，销售方面，旭辉在2021年完成合同销售2473亿元，同比实现7%的增幅，但并未能完成此前设下的2650亿元销售目标。

在谈及2022年销售指引时，林中并没有给出一个确切的数字，“旭辉22年大概有3600亿元的可销售货值，我们的目标是保持权益销售额的稳定。未来几年，旭辉会大幅度地开始提高权益销售额的比重，而不是只关注一个表面销售额的大小。”

这种转向正是基于林中对行业走势的判断。他认为行业过去的“三高”模式将会转向“高质量、高品质、高效益”的新模式，会摆脱过去过分追求规模增长的路径。

这个行业未来在成熟期至少可以维持10+平方米的发量，至少可以维持15万亿+的交易额，2023年毛利率有望修复

尽管提出了更加注重效益的目标，但旭辉在关键指标上仍有努力的空间。据年报显示，旭辉2021年毛利率实现毛利率19.3%，同比下降2.4个百分点，已连续两年下降。

旭辉执行董事、控股CFO杨欣表示，过去两年，行业毛利率整体处于下降趋势。“在上一轮扩张中，不少房企在投资上面比较进取;在限价的背景下，行业的毛利率在客观上被制衡。”

2022年经济增长目标定为5.5%左右，前两月经济数据明显好于预期，但房地产投资、销售数据在各项总量数据中敬陪末座，可能对完成5.5%目标构成负面影响。再者，房地产市场直接涉及建筑业、房地产业以及金融业的就业形势，房地产市场继续恶化对稳就业也是不利因素。因此，在基建投资已经明显反弹的背景下，如何稳定房地产投资和销售形势是当前稳增长发力的重要看点。

据招商团队认为，目前，各地因城施策，灵活调整商品房销售政策。郑州是本轮房地产销售政策调整力度最大的城市之一，认贷不认房以及重启棚改货币化等放松措施领先于全国其他城市。若未来有更多的城市向郑州“抄作业”，那么至少有三个方面的影响：一定程度上改善开发商现金流，稳定房地产相关服务业就业形势，以及刺激耐用品消费。

通过统计各省两会披露数据，我们预计2022年我国将供应240万套保障性租赁住房，实现建安投资2604亿元，土地投资266亿元，合计2870亿元，拉动房地产投资1.94个百分点。那么全年房地产投资增速落在3-5%的增速区间可能性大幅上升，这意味着房地产投资对全年经济增长目标的拖累将小于悲观预期。

房地产行业发展趋势

2021年偏严的楼市政策，对市场已经产生了风险。而各地“稳楼市”的救市政策，无疑是对楼市政策进行适度的纠偏，是反向调控的表现。

楼市调控的目的，其实并不意味着一味地限制楼市上扬的趋势，而楼市的平稳健康才是最终的目的。当楼市出现低迷行情之时，适度的刺激购房需求也是促进楼市稳定的表现。在这轮反向调控之下，意味着楼市的苦日子或将过去。

其中，房贷利率方面，根据有关机构的统计，3月份全国103个重点城市3月份房贷首套房贷利率5.34%，二套利率为5.60%。与2月份相比，分别下降13个、15个基点，创下了2019年以来最大月度降幅。房贷利率的下调，有利于保护合理的住房需求，提振刚需购房者的置业信心。

在楼市利好之下，部分购买力的释放将会带动楼市热度的抬升，短时间内房价仍有上扬的可能性。从国家统计局公布的2月份70个大中城市房价数据来看，房价趋势有一定好转。无论是新房还是二手房，价格下跌的城市数量已经维持在比较稳定的值。但下跌的城市数量依旧比上涨的成熟数量多。

从长期来看，楼市整体的调控思路一直都是促进房地产市场的平稳健康运行，当前的楼市调控也并没有跳脱出“稳楼市、稳预期、稳房价”的范畴。所以，房价依旧处于可控的调控范围，房价大涨或大跌都不太可能了，“稳定”才是长期的趋势。

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