50个重点城市租金全部回落 2023年住房租赁市场恢复增长

中指院发布的2023年住房租赁市场展望报告显示，2022年全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.50%，其中有7个城市月租金环比下跌。年内50个重点城市租金累计全部下跌。业内预计，2023年住房租赁市场将继续保持较快增长，支持政策仍将持续，住房租赁需求有望恢复增长。

50个重点城市租金全部回落 2023年住房租赁市场恢复增长

从全年涨跌幅来看，50个重点城市租金全部回落。具体来看，温州、南宁等7个城市跌幅超5%，徐州、贵阳等18个城市下跌3%-5%，呼和浩特、泉州等19个城市下跌1%-3%，青岛、北京等6个城市跌幅在1.0%以内。

从城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明显领先，多数城市租金介于20-40元/平方米/月。2022年12月，北京、深圳、上海住宅平均租金在80元/平方米/月以上，明显高于全国其他城市。其中北京以90.3元/平方米/月的平均租金居各城市之首，杭州、广州等5个城市租金在40-60元/平方米/月，福州、珠海等37个城市租金在20-40元/平方米/月;太原、徐州等5个城市租金在20元/平方米/月以下。

2022年1-2月，租赁市场处于传统淡季，50城住宅平均租金环比连续下跌;3-4月，随着外来务工人员返城、节后“换岗季”到来，租赁市场行情略有升温，租金环比连续上涨;5-6月，受多个城市疫情暴发影响，人口流动受限，住房租赁需求有所减弱，住宅平均租金有所回落;7-9月，受高校毕业生入市、中小学开学季等因素影响，租金出现小幅回升;10-12月，租赁市场再次进入传统淡季，租金水平持续下行。

各地保租房迅猛发展

在政策的支持下，2022年保租房按下了发展“加速键”。住建部统计数据显示，2022年1-10月，全国保租房已开工建设和筹集233.6万套，占年度计划的98.8%，多省市已提前或超额完成2022年预定目标。

保租房在政策支持下发展迅速，2022年中央及地方累计出台相关政策160余次，近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案。此外，2022年四只保租房公募REITs成功上市，二级市场表现稳健。

在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。

2021年起，证监会开始大力推动reits市场发展。在日本、新加坡等国际市场上，reits的使用也非常成熟，主要用于投资回报期比较长但比较稳定的持有型物业，非常契合保障性租赁住房项目。

根据中研普华研究院《2022-2027年住房租赁产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

展望未来，2023年住房租赁市场的发展，机遇与挑战并存。《白皮书》指出，建议公共服务配套持续完善，租售同权稳步推进;此外，需不断探索、持续构建可以持续发展的政策体系。

80后及90后是“新蓝领”主力人群

“新蓝领”是宿舍型租赁住房最主要的租住群体。《白皮书》显示，80后及90后是新蓝领的主力人群，合计占比接近80%。随着1995年至2000年之间的“新鲜人类”陆续进入社会投入工作，“新蓝领”群体进一步扩大，未来一段时间内，这群95后新蓝领将逐渐成为城市基础建设、维持现代社会运转的主力军。

行业分布方面，受疫情影响，服务业整体受冲击较大，尤其是批发零售、交运仓储、住宿餐饮等。入住安歆的公共服务人员主要分布在城市的餐饮、酒店、快递、零售等服务型行业，大多存在住房困难。在收入与支出上，数据显示，新蓝领人群每月收入多为3000元-8000元之间，每月支出排名前三的为食品、住房和服装。

2022年春季上海封控期间，安歆为顺丰、圆通、美团、盒马、永辉等物流、生鲜领域知名服务性企业约5万名员工提供安全、卫生、规范、专业的员工住宿服务。

在此背景下，《白皮书》指出，宿舍型租赁住房保民生增福祉，作为后疫情时期经济全面复苏的“稳定器”作用进一步凸显。

产业人才对住房的核心需求已经不仅仅是简单的住房物理空间，还包括更有品质的物业服务、更便利的社区生活服务、更和谐的邻里关系以及更安全高效的交友、购物、健身、求职等住房衍生服务。展望2023年，宿舍型租赁住房面临着一些问题和挑战，同时也面临广阔的市场发展空间。

在挑战方面，《白皮书》指出，我国宿舍型租赁住房起步较晚，房屋租赁行业根基较浅，市场供给端与需求端之间错配问题比较突出;同时，一些人口总量大、流入人口较多的城市普遍存在较大的宿舍型租赁住房缺口，反之一些城市的存量住房没有足够的人口来消化，导致供给端存在总量不足、结构不合理的特征等。

不过，在面临挑战的同时，行业的未来仍存在很多机遇，比如公共服务配套持续完善，租售同权稳步推进等。此外，《白皮书》指出，宿舍型租赁住房目前还处在发展的初级阶段，许多管理和审批缺乏细化的政策依据，各地需要结合实际情况，探索形成适配的政策体系和管理机制，保障行业的健康持续发展。

深圳租赁住房REITs项目获全国推广

近日，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》要求，国家发展改革委公布了8大类、24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例。其中深圳安居保障性租赁住房REITs项目入选，并作为广东省入选的三个项目之一获得全国推广。

2022年8月31日，红土深圳安居REIT(基金代码：180501)在深圳证券交易所成功上市。

2022年8月31日，红土深圳安居REIT(基金代码：180501)在深圳证券交易所成功上市。据了解，深圳安居保障性租赁住房REITs项目盘活的存量资产为深圳市人才安居集团运营的安居百泉阁等4个保障性租赁住房项目，建筑面积合计13.47万平方米，项目收益主要来源于房屋租金收入。

该项目具有以下特点：一是国内首批保障性租赁住房基础设施REITs;二是引导带动作用强，项目打通了住房租赁市场的“投、融、管、退”模式闭环，引导更多市场主体参与到住房租赁市场建设中，为落实“房住不炒”和加快住房租赁市场发展提供可复制经验;三是市场认可度高，该REITs上市首日上涨29.99%，涨幅名列同类基金前茅，截至2022年8月底创下网下询价倍数全国最高(133倍)、公众认购倍数全国最高(254倍)、净现金流分派率全国最低(3.95%)三项行业新纪录。

深圳人才安居相关负责人表示，红土深圳安居REIT的成功发行，是积极服务构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的生动体现。作为全市保障性住房专营机构和保障人才安居乐业的重要平台，截至2022年12月底，人才安居集团总资产1913亿元，净资产1163亿元，已累计实现总投资1539亿元，筹建保障性住房18.59万套，供应保障性住房7.67万套，约占全市同期总量的1/3，充分发挥了保障性住房“主力军”作用。

目前，人才安居集团正以发行公募REITs为契机，积极打造保租房REITs+产业链，做强做大做优管理资产规模，为深圳乃至全国的保租房项目提供“投、融、建、管、退”的可持续发展通道，力争通过盘活存量、带动增量，为新市民、青年人提供更大规模“高品质、可支付、有温度”的保租房。

具体而言，人才安居集团拟探索设立租赁住房引导基金，与大型险资、银行成立Pre-REITs基金，对租赁住房项目进行孵化和培育，成熟后装入安居公募REITs。通过Pre-REITs、公募REITs联动发展，真正解决保障性租赁住房建设的痛点和难点。

抢抓保租房REITs赛道，挑选内外部优质资产率先开展扩募。截至2022年12月，人才安居集团已开工85个项目(其中已竣工15个)，遍布深圳各区，总建筑面积1308万平方米，涉及房源10.6万套，可扩募资产充沛。

《2022-2027年住房租赁产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。