面对“提前还贷潮”贷款人如何选择 住房贷款市场现状分析报告

面对“提前还贷潮”，有些人选择加入，有些人按兵不动，还有些人则举棋不定。贷款人究竟应该如何选择?

“对于个人来说，提前还房贷有助于减少未来的房贷利息支出，但提前还房贷需要让渡资金流动性，并且涉及的资金金额较大。”周茂华表示。

由此可见，是否提前归还房贷，除了要考虑房贷利息负担之外，未来一段时间内的资金需求同样需要纳入考量。

专家建议，面对“提前还贷潮”，保持理性最为重要。“是否提前还贷，贷款人要根据自身资金、投资和资产配置等多方面情况，进行综合考虑后再作出选择。

如果个人手中的金融资产数量充足、收益能够覆盖或大部分覆盖房贷利息，继续选择进行投资会更为划算。但如果持有的是风险较低的固定收益类资产，回报低于按揭贷款利息，提前还贷是可行的选择。”曾刚对《金融时报》记者表示。

但同时，专家也提示，目前理财、存款等无风险或低风险投资收益较低的情况，在未来也存在发生变化的可能。

因此，如果并不属于较高房贷利率区间的贷款人，不建议盲目扎堆提前还贷。

“提前还房贷，更适合于存在房贷利率高、还房贷期限长、短期拥有大笔闲置资金等情况的贷款人。”周茂华表示，随着经济回暖，利率中枢有所抬升，金融市场回归常态，市场风险偏好逐步回暖，提前还房贷情况预计将有所减少。

一段时间以来，房地产市场供需两端逐步恢复，个人住房贷款的资金价格进一步下降。在首套住房贷款利率政策动态调整机制指导下，已有部分城市首套房贷款利率降至4%以下，购房成本持续下降。

从供给端看，房地产企业的流动性得到有序缓解，优质房企融资环境明显改善，保交楼专项借款资金已基本投放至项目，有效促进了建设交付，房地产市场合理需求有望进一步释放。

多地动态调整利率

近期，多地首套房贷款利率进一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。贝壳研究院数据显示，截至1月31日，在监测的103个城市中，首套房贷款利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8个，其余均为三四线城市。

这些城市首套房利率的下降，与首套住房贷款利率政策动态调整机制密切相关。日前，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率政策下限。

该政策是去年四季度相关政策的延续。去年9月份，人民银行、银保监会发布通知，符合条件的城市可自主决定、在四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。“政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动新发放房贷利率有所降低。”央行货币政策司司长邹澜表示，数据显示，2022年12月新发放的个人住房贷款利率全国平均为4.26%，较2021年12月下降1.37个百分点，已达到2008年有统计以来的最低水平。

“此次调整，主要是在前期政策取得较好效果的基础上，按照因城施策原则，根据各城市房地产市场发展状况，动态调整‘允许阶段性放宽新发放首套房贷利率下限的城市范围’，进而形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。”邹澜说。

针对市场上房贷利率下降是否会导致热钱涌入楼市的声音，金融管理部门明确表示，新政策具有稳定性，同时兼具灵活性。“房价存在明显的周期性波动规律，连续3个月上涨或连续3个月下降，说明房价已出现趋势性变化，但趋势性变化形成的时间往往较长。”邹澜说，按照新政策，虽然相关部门每季度要评估房价变动情况，但若要真正调整房贷利率下限，该周期可能远远超过评估周期。

住房贷款行业发展分析

当前，监管部门促进商品房销售和地产投资链条“良性循环”的态度更为明确，体现出呵护、稳定房地产产业链融资环境，打通从居民到开发商各个融资堵点的政策决心。

在居民住房消费需求不振、房地产市场走弱的情况下，调整首套房贷利率下限具有重要性和紧迫性，或将产生三个作用：一是在坚持“房住不炒”的前提下，稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求;二是传递稳定信心、稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展;三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

2021年，住房公积金缴存额为29156.87亿元，比上年增长11.24%;提取额为20316.13亿元，比上年增长9.51%;发放个人住房贷款13964.22亿元，比上年增长4.52%。

2022年以来，在房贷利率持续下行的同时，各地首付比例也在纷纷下调，相应地，贷款比例有不同程度的提升。据贝壳研究院数据，与2021年四季度相比，2022年以来，分线城市贷款比例逐季提升，相对而言，三四线城市贷款比例提升最大，二线次之，一线基本持平，这与政策层面较为一致。

业界人士认为，后期市场的修复需要宽松信贷环境的支持。利率低、放款快有助降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。当前市场修复受阻，后期市场修复仍需要宽松信贷环境作为基础。

在国内主要一线城市，房贷的使用率已经达到较高水准，以购房按揭贷款来说，住房贷款比重已经达到7成以上，而且近几年，通过用自己名下或亲人的房产申请房产抵押消费贷款以实现盘活不动产的居民人数也越来越多。“房贷”已经成为与居民生活息息相关的一种生活方式。

住房贷款行业中，业内专家分析称，作为贷款市场报价利率，LPR保持不变是立足于宏观经济整体平稳发展的角度，是货币政策保持稳健的表现，而房贷利率上浮，反映出监管对房地产市场的定向调控，反映出未来楼市降低居民购房杠杆、防范居民住房金融风险的调控趋势。

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住房贷款市场未来趋势

目前房地产行业处于饱和状态，但在国家近两年连续颁发二胎、三胎政策，未来人们住房面积需求会不断增大。随着“房住不炒”政策初见成效，市场降温明显。开年以来，房地产市场政策持续收紧。房住不炒下，这一趋势还在继续。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国住房贷款要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

住房贷款市场现状分析

央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构划定了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两道红线”，规定工农中建交、国开行和邮储等大型银行，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限为32.5%;

城市商业银行等小型银行的贷款上限则分别为22.5%、17.5%。因此，银行对房地产的贷款和对个人的住房贷款都被设置了上限，需通过加息、延长贷款周期甚至停贷的方式，调剂上限压力。

今年以来，多次降准，商品房贷款利率稳步下行，多数城市首套房贷款利率下限已达4.1%。9月29日，中国人民银行、银保监督管理委员会发布通知，称6月至8月，2022年新建商品住房销售价格同比上涨，为城市同比下降，2022年底前，阶段性放宽首套住房商业个人住房贷款利率下限，允许符合条件的城市首套住房贷款利率再次下调。上述政策出台后，首套企业贷款利率多次下调。

今年第二季度以来，中国大多数城市的房贷利率持续上升。数据显示，6月份，研究所监测的72个城市主流第一套房贷利率为5.52%，第二套房贷利率为5.77%，分别比5月份上升5个和4个基点;重点城市第一套和第二套房的利率水平离2019年11月的高点不远。

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本报告同时揭示了住房贷款市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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