2022年养老金融产品以及康养项目的投资估算

目前，我国养老机构的投资主体有公办、民办、社会团体、企事业单位等，社会福利不断增加，但筹措机制缺乏合理性。医养结合养老机构公益性福利性较强，难以吸引外部市场的投资者，机构仅依靠老人支付的养老服务费用、政府资金和财政补贴等筹资渠道，难以维持长远的发展。

根据精准养老行业投资平台公布的137家医养结合养老机构的资料显示，96%的医养结合养老机构中的医务室无法自负盈亏，另外4%盈利的机构中还有一部分是医疗机构内附设养老机构。此外，民营养老机构初期建设成本高昂，所提供的养老居住环境和医养结合服务层次也在一定程度上高于公办养老机构，而我国目前民办养老机构入住率低，因此机构要实现盈利所需时间长。筹资渠道不畅，投资回收期长，资金周转困难，导致养老机构积极性不高。

政府对公办养老机构的补贴，使其拥有较高的服务水平和生活环境，同时收费低廉，导致老年人对低价公共养老服务资源的竞争，形成了公立养老机构一床难求的现状，这使公办养老机构对入住老人有了更大的挑选余地，个人健康状况较好、家庭经济情况好、社会条件好的"三好老人"更容易在这样的竞争中胜出，反而最需要获得政府补贴支持的贫困失能、半失能老人难以享受到政府和社会提供的宝贵公共资源。

根据相关调查显示，大多数养老机构开办时间较早，基础设施相对落后，机构内老年人生活环境较差，老年人娱乐活动单一，电视、冰箱等家用电器还需自己购买，娱乐中心、康复中心、电梯等基础设施缺乏。同时，养老机构内部缺乏有效的服务满意度测评和意见反馈机制，机构内老年人向机构反映的问题得不到回复，甚至没有反映意见的渠道，机构内还缺乏对工作服务人员的民主测评与意见反馈机制。

实施科技助老示范工程，支持新兴材料、人工智能、虚拟现实等新技术在养老服务领域的深度集成应用与推广，支持外骨骼机器人、照护和康复机器人、虚拟现实康复训练设备等产品研发，形成一批高智能、高科技、高品质的老年人康复辅具产品。鼓励支持企业研发生产可穿戴、便携式监测、居家养老监护等智能养老设备以及适合老年人的日用品、食品、保健品、服饰等产品用品。

养老服务兜底保障工作扎实有效。国家发展改革委等21个部门联合印发《国家基本公共服务标准(2021年版)》，明确老年人福利补贴等养老助老服务的具体保障范围和质量要求。

根据中研研究院《2023-2027年中国养老产业全景调研与发展战略研究咨询报告》分析得知，截至2021年末，全国共有3994.7万老年人享受老年人补贴，其中享受高龄补贴3246.6万人，享受护理补贴90.3万人，享受养老服务补贴573.6万人，享受综合补贴84.2万人。全国共支出老年福利资金386.2亿元，养老服务资金144.9亿元。

在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老产业项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。

一、中国.深圳.康养项目投资估算

1. 项目建设投资分析

(一)项目总投资

本项目投资估算是根据可行性研究报告的编制方案和各专业提供的建设内容而编制的。

1、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);

2、建筑工程费：参考当地目前同类工程造价估算;

3、设备购置费：设备价格，参考厂家提供的目前市场价格估算;

4、其它费用，参考企业拟发生的投资内容估算。

5、测算过程中可能产生小数点后尾数差异，系数值修约误差所致。

项目投资估算范围主要是项目土木工程建设、相关设备采购及安装、土地购买及线上商城的搭建。根据总体规划，项目总体投资约100亿元。

(二)项目资金筹措

项目资金筹措采取“央企投资、政府托底”的模式。项目投资资金由合作方央企与国有资产运营公司出资，项目单位北京泰初康养产业有限公司主要进行项目的招商与运营。

2、项目资金使用计划

根据规划，项目投资资金主要用于项目土建工程(总部办公楼、康养产品集散中心、展馆、商业综合体及高端酒店、道路、绿化等)、线上商城的搭建、设备采购及安装。

3、项目投资阶段安排

根据规划，项目将分二期资金投入建设：

图表：项目资金阶段投资计划(单位：万元)

数据来源：中研普华产业研究院

二、 中国.深圳.康养项目工程概况

项目将建设集交易、运输、配送、储藏等功能于一体的康养产品体验展示场馆、大型现代化康养产品物流集散中心、电商直播基地、综合办公功能区、地下车库管理中心、超市、酒店、医院等生活配套区。

1、康养产品体验展示场馆

致力于将展馆打造成一个康养文化旅游景点，聘请高端经营人才经营管理，除正常的运营之外，还承办各种活动。

2、大型现代化康养产品物流集散中心

为顺应养老市场发展潮流和本国康养产品的发展趋势，项目公司负责构建“中国康养产品集散中心”的项目建设，倾全公司之力把“中国康养产品集散中心”打造成为行业知名品牌，充分发挥品牌的号召力和影响力，提升品牌价值和赢利能力，实现企业持续盈利能力和长久健康发展。

通过建设该集散中心，可以进一步加快康养产品物流流转速度，为周边企业提供专业销售市场，确保康养产品快速、高效、安全，有效推动当地区域康养产品现代物流体系建设，加速产业化进程，有助于促进康养产品企业与千变万化大市场的对接，提高康养产品企业效益，增强康养产品综合竞争力。

3、电商直播基地

充分发挥当地产业优势和货源地优势，打造“货源+电商+直播”的新模式，营造浓厚的康养产品+电子商务发展氛围，充分发挥康养产品电商直播基地集聚产业作用，利用直播和短视频进行线上线下同步引流和销售，推动康养产品集散中心高质量发展。

4、综合办公功能区

“综合办公功能区”汇集企业总部办公、金融服务、商务交流等功能为一体，通过引入高端写字楼标准配置、总部商务体验，为商务办公和高端人才带来工作上的品质提升。

4.1、商务办公综合体

该区域主要是为区域内企业提供商务办公的集中场所，包括写字楼、企业独栋办公楼等，是企业日常会务和相关业务办理的主要场所。

4.2、产招中心

产招中心主体为产业招商中心，还配套企业合作交流平台、大型智能媒体会议中心等产业服务平台。

5、生活配套区

提供餐饮、住宿、交通、休闲、娱乐等综合服务。

三、项目运营投资分析

集散中心位于青岛市，主要建设内容为仓储物流区、办公区、康养产品批发市场交易区和生活配套区。项目总用地面积为500000平方米(750亩)，建筑物底层面积400000平方米，总投资100亿元。

四、养老金融产品

1、保险

2021年5月，银保监会发布《关于开展专属商业养老保险试点的通知》，在浙江省和重庆市开展专属商业养老保险试点;同年9月，银保监会选择“四地四机构”正式启动养老理财产品试点。2022年2月，银保监会发布《关于扩大专属商业养老保险试点范围的通知》《关于扩大养老理财产品试点范围的通知》，将专属商业养老保险试点区域扩大到全国范围，将养老理财产品试点范围扩展至“十地十机构”。2022年7月，银保监会和人民银行联合发布《关于开展特定养老储蓄试点工作的通知》，明确2022年内由工、农、中、建四家大型银行在5个城市开展特定养老储蓄试点。

长期以来，商业养老保险在满足投保人安全稳健、长期领取、风险保障等方面有积极作为，特别是养老年金保险帮助投保人抵御积累期投资风险和领取期长寿风险。数据显示，截至2021年末，我国养老年金保险积累了近6300亿元的长期养老资金准备。

2、基金

养老基金的发行主体是基金公司。从投资方向上看，养老基金通过投资基金产品实现间接持有股票、债券等资产，穿透后权益类资产的比例高于养老理财产品，因此其风险水平高于养老理财产品;从投资收益率看，养老基金的收益波动较大。

3、信托

信托比较特别之处在于有信托资产是独立于委托人的独立资产，不受委托人破产风险的影响，免受债权追索，从而能够保障委托财产的保值增值以及财富传承功能，具备较高的安全性。比如可以把对受托资产设定特定的安排，引入监察人制度，对信托资金的运用进行约束，确保这笔钱用于受托人的养老，实现隔离和专款专用。

但目前的养老主题信托更多是传统信托额外嫁接养老服务机构，可以做到为投资者提供财富管理服务同时享受养老相关服务，抑或是用于养老房地产投资的信托，和传统信托差别不大。

信托通常起购100万门槛，受众以高净值居多，目前主打养老的产品也不多，相对其他养老金融产品，风险较高，投资门槛高，目前总规模不大，期待未来有更多样性产品出现。

5、理财产品

养老理财产品由银行理财子公司发行，总体而言，具备三个优势：一是具备稳健性，适合风险偏好低的群体;二是具备普惠性，门槛低且费率优惠;三是兼顾储蓄性和流动性，既能满足投资者长期储蓄需求，也可以在应急时提前支取。