公寓行业深度分析及发展现状分析2023

今年以来，中央层面继续加大对住房租赁金融发展的支持力度，尤其对保租房REITs的支持政策进一步释放。尽管在户型、租金方面存在政策约束，但业内认为，保租房投资退出闭环的构建完成、政府对于“非改居”支持与保租房认定标准和流程的明晰将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。

据了解，近几年加速发展后，国内长租公寓投资已经逐渐摸索出一套较为成熟的流程。世邦魏理仕相关分析人士指出，从选址测算、产品设计、开发建设标准到运营管理的可复制、标准化路径将帮助投资者建立规模化的资产组合，并由此实现规模效益和品牌溢价。

国内公寓行业前景如何?据中研研究院出版的《2023-2028年中国公寓行业发展分析与投资前景预测报告》显示

公寓行业深度分析及发展现状分析2023

随着时代的发展，城市经济将会越来越繁荣，商业用地会越来越多，而未来住宅区的发展将会向城市的边缘移动。按照国外大城市的趋势来看，公寓房将会作为城市商业区内部最抢手的住房之一，即使产权只有40年，到期后也能够续租，基本不需要担心拆迁换地方等问题。

今年以来，北京、上海、广州、深圳、宁波、南宁、石家庄等城市密集发布了住房租赁政策，重点关注住房租赁市场监管和市场培育。疫情对租赁企业最直接的影响是新项目拓展和开业停滞。一季度，深圳、上海等重点城市先后采取“封城”疫情管控，全市处于静止状态，原定开业的项目被迫延期，因此，住房租赁企业一季度开业规模较上一季度增速出现明显下跌。

据了解，随着各主要省市将租赁住房建设纳入“十四五”规划，国有和民间资本在金融、财税等政策引导支持下持续涌入这一热点领域，住房租赁市场的机构化程度将会快速提升。世邦魏理仕预计，2030年中国住房租赁市场的集中式长租公寓渗透率将有望超过12%，达到1200万套以上的规模。

最新数据显示，中国公寓市场已迈入“快速成长期”的崭新阶段，市场迎来更多参与者并呈现多元化的产品和租赁客群特点。截至2022年上半年，全国头部长租公寓品牌总房源数量已达到84.7万套，而2020年全年的数据为69.9万套。与此同时，随着越来越多的资本涌入长租公寓投资市场，投资交易量也迅速增加。

全国共有13家住房租赁企业的纳保占比超过10%。随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。

作为租房市场的重要板块，长租公寓行业亦在摸索更成熟的发展模式。在经历了规模快速扩张阶段后，长租公寓企业主动按下缓冲键，开启自我迭代之路。今年的《政府工作报告》指出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

在国家加快建立‘租购并举’住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放。随着租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式逐渐为大众接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功发行以及对市场化长租房纳入REITs底层资产的研究和探索，将为未来长租公寓市场带来更多机遇。预计2023年的长租公寓市场必将迸发出新生机。

1、国家对公寓住房的政策首先体现在土地政策方面，国家鼓励各地通过新增土地来建设租赁房，并且在新建商品房项目中要配建租赁房，通过多种形式来增加租赁房源的供应;

2、其次在金融政策方面，国家要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，政策上鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，并为租赁企业提供长期贷款和金融解决方案;

3、最后关于运营政策，当前房屋租赁企业在实际运营中存在着各种各样的难题，而针对房屋租赁企业遇到的这部分问题，比如新改建房屋租赁项目、工商登记注册、租赁人员的管理等方面，各地要建立快速审批通道，并不断探索实施并联审批。

《中国租赁住房分类标准研究报告》(以下简称“报告”)，报告结合我国租赁市场实际，划分出服务式公寓、生活方式型公寓、宿舍型公寓等7类产品。同时，报告指出，当前租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态，满足年轻人需求的青年公寓占比超过80%，而高端公寓比例仅为1.35%。

随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。随着青年公寓行业发展进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

综合来看，未来的公寓房，发展前景还是可以的，也不是说所有的公寓房都不值得去投资，和普通住房一样，都需要去综合考量，在大城市限购限贷的背景下，公寓也是一个不错的选择。未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动公寓市场稳步上升。

公寓行业发展机遇与投资

从公寓行业市场竞争结构来看，目前我国青年公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国青年公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国青年公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动公寓市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的主题公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。

《中国公寓行业市场全景调研及投资价值评估研究报告》由中研普华行业分析专家领衔撰写，主要分析了行业的市场规模、发展现状与投资前景，公寓行业的未来发展做出科学的趋势预测和专业的行业数据分析，帮助客户评估行业投资价值。

随着公寓行业竞争的不断加剧，大型企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内外优秀的企业愈来愈重视对行业市场的分析研究，特别是对当前公寓行业市场环境和客户需求趋势变化的深入研究，以期提前占领市场，取得先发优势。本报告专业!权威!报告根据行业的发展轨迹及多年的实践经验，对中国公寓行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、公寓行业发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析。

未来公寓行业现状如何?想了解更多相关内容，请关注或查看中研研究院出版的报告：《2023-2028年中国公寓行业发展分析与投资前景预测报告》。