2023物业管理行业运行规模及行业深度分析

一、物业管理行业概况

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

商业物业管理是指对各类商业楼宇建筑物业管理的总称。商业物业的主要内容可分为一般管理和特殊管理两种。其中一般商业物业管理是指对小股业主或承租商的日常性事务的管理，如保洁管理、安全保卫管理、消防管理、设备管理、车辆管理等;特殊管理则包括商业形象的宣传推广、承租客商的选配等内容。

物业管理被普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升，物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。

随着中国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在中国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

二、物业管理行业运行规模分析

物业管理行业已有超过150年的发展历史，但在中国依然属于新兴行业。经过30余年的探索和快速发展，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段，并呈现出以下特点：

1、物业管理行业市场规模持续增长

我国的城镇化发展自20世纪80年代以来逐步加快，城镇化率已从1980年的19.4%提高到2021年的64.7%。城镇化水平的提升带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。

此外，人均可支配收入的增加亦推动物业管理行业的快速发展。一般来说，人均GDP超过3,000美元时，居民消费结构将发生转变，服务性消费占比提升，耐用消费品需求增速放缓，而我国人均GDP已于2017年度超过8,500美元，2013-2021年的城镇居民人均可支配收入年复合增长率达到8%左右。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。结合各类型物业所提供工作、活动场所的功能，使用者关注的空间品质不仅反映在面积上，也同时包括功能实现及服务水平。在此背景下，高品质的物业管理服务受到越来越多客户的青睐。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年物业管理行业深度分析及投资战略研究咨询报告》显示：

根据中国物业管理协会发布的《2021全国物业管理行业发展报告》，截止2021年末，全国物业管理面积约为276.71亿平方米，2019年至2011年复合增长率约6.5%，行业整体管理规模持续扩大。同时，物业服务企业数量和从业人员数量也相应增加。截止2021年末，全国物业服务企业约11.4万家，从业人员约901.2万人，分别比2020年末增加约3.97%和8.90%。

2、市场集中度仍处于较低水平，市场竞争激烈

根据中国物业管理协会发布的《2021年全国物业管理行业发展报告》，物业管理服务企业数量已达11.4万家，2021年度全国物业管理行业营业收入6142.3亿元，排名前一百的物业管理公司在管面积占比为31.5%，市场集中度仍处于较低水平。2018年，物业管理资质正式退出历史舞台，取消行业准入门槛的限制使得更多的物业公司得以在同一领域展开争夺，行业竞争将愈发激烈。

3、经营成本持续上涨

伴随管理规模扩张与服务转型升级，整个物业管理行业对从业人员的数量和质量都提出了更高的要求，而人员薪酬福利水平的刚性上涨更成为物业服务企业必须面对的成本难题。根据中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组联合发布的《2019中国物业服务百强企业研究》，2018年度，百强企业经营成本均值为6.77亿元，同比增长17.50%;从成本构成来看，人员费用占比57.84%，同比增加2.00个百分点。物业服务企业主要通过业务外包和智能化建设的方式提高人均产值，对冲成本上涨的压力。

4、主流市场集聚于五大核心城市群

根据中国指数研究院发布的《2021房地产开发投资吸引力TOP50》报告，京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。在国家规划层面，城市群的发展进入加速期，未来中国核心城市群的空间格局已基本形成。五大城市群土地面积占国土面积的11%，而经济总量占全国经济总量的55%，是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，其衍生出巨大的住房和物业管理需求。另根据《2021中国物业服务百强企业研究》，2021年度，物业服务百强企业超过50%的在管面积集中于五大城市群。

数据显示，2021年物管行业营收规模为12688.1亿元，同比增长20.7%。其中，TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强企业均值的3.27倍。从2021年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。增值业务在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，企业收入利润增强前景空间大。

三、物业管理行业市场未来发展趋势

目前，整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望突破3.2万亿。

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