2023不动产融资租赁行业市场发展分析

不动产融资租赁服务是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物残值销售给承租人，均属于融资租赁。

不动产融资租赁一般业务流程步骤为：购房者在找到合适的商品房开发商之后，向融资租赁公司提出租赁申请;融资租赁公司审核购房者的申请资料，并了解购房者的信用和偿债能力;融资租赁公司和购房者共同与商品房开发公司签订商品房购销合同，融资租赁公司与购房者签订融资租赁合同;购房者向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司向开发商支付购房款;租赁公司向购房者交付商品房并保留商品房的所有权。

经过前期发展与积累，中国住房租赁市场已逐步迈入正轨，政府供给+市场运营的双线发展路径已然形成， 截至2023年8月底，基础设施公募 REITs 市场已有4只租赁住房 REITs 上市。纵观海外，美国、新加坡及日本等国家的租赁住房制度建设与市场发展均较为成熟，同时 REITs 市场的繁荣也为租赁住房的供给提供了重要融资渠道。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国不动产融资租赁行业市场发展分析及投资前景预测研究报告》显示：

目前能够从事融资租赁业务的公司主要分为三类，包括银保监会监管的金融系融资租赁公司、商务部试点并监管的内资系融资租赁公司以及商务部监管的外资系融资租赁公司。

根据融资租赁公司的分类，不同监管部门监管下的融资租赁公司，租赁物的范围上也有着较大的差别。

从监管政策来看，金融系和内资系的融资租赁公司是可以开展不动产融资租赁业务的，这也是目前大部分不动产融资租赁业务主要是金融系融资租赁公司开展的原因。即使是外资系融资租赁公司，根据“法无禁止即可为”的原则，也并未限定不得开展不动产融资租赁业务。相反，包括财政部、各地方规范性文件中也提到了“不动产融资租赁”的操作，从一定程度上，认可了不动产融资租赁的业务模式。

据统计，2022年中国融资租赁行业企业数量为9840家，较2021年的11917家减少2077家，减少数量主要是2021年大批外资租赁企业陆续推出市场，金融租赁保持在72家，内资租赁增加6家，达到434家。

2023不动产融资租赁行业市场发展分析

整个不动产行业现在已经形成了不动产开发和不动产运营两条并行条线。不动产开发条线以住宅开发为核心，包含投资、建造、营销和整体的大运营。不动产运营条线是开发商在寻找第二曲线以及探索多元化布局的过程中，逐步沉淀形成的六大核心场景，包含了商业办公、产业园区、物业、租赁、康养、文旅。

在刚刚过去的中秋国庆“黄金周”，房地产市场热度升温。伴随政策调整，降首付、降利率、“认房不认贷”、取消限购、进行税费补贴等政策措施相继推出。各家房企多渠道花样营销，在打折的基础上，送物业费，送车位，开展砸金蛋、夜间市集、艺术展与趣味活动等吸引购房者。

虽然楼市成交有所回暖，但业内人士指出，从同比来看，住房成交下降幅度仍明显，还需政策进一步加力稳定市场预期，促使楼市更长时间平稳运行。

克而瑞研究中心数据显示，9月30个重点城市成交面积为1205万平方米，环比微增3%。具体来看，一线城市9月整体成交212万平方米，环比上升16%。其中，北京、上海随着“认房不认贷”落地，供应回升，带动成交放量，环比上升15%。广州也受益于新政叠加落地，项目来访、认购稳步回升，成交环比上涨26%。

二线城市中部分城市迎来轮动复苏。宁波成交环比上涨136%，重庆、长沙成交环比分别上涨36%和35%，青岛、西安、武汉、天津也分别上涨23%、20%、17%、18%。

随着城市化进程的加速，城市的住房供需矛盾越来越突出。融资租赁模式可以为租房者提供一种更加便捷、灵活的租房方式，同时也可以为投资者提供一种低风险、稳定回报的投资机会。

据统计，已发行的不动产资产支持证券产品底层资产业态类型以综合体、商业、写字楼、酒店等为主，截至2022年末，以综合类、零售物业、写字楼及酒店为底层资产的资产支持证券产品发行规模合计占比为85.23%。相较于国外成熟市场，我国不动产资产支持证券产品底层物业集中度仍处于较高水平，单个物业价值变动对整个项目的影响较大。

我国政府正在加大对融资租赁行业的支持力度。未来，政府的支持力度将会继续加大，为不动产融资租赁模式的发展提供更加有力的支持。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、国家海关总署、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、全国及海外相关报刊杂志的基础信息以及不动产融资租赁行业研究单位等公布和提供的大量资料。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国不动产融资租赁行业市场发展分析及投资前景预测研究报告》。