房地产行业市场深度调研：多地房地产优化调整政策密集落地

自4月底至5月初，北京、天津、上海等多个热点城市落地房地产优化调整政策，涉及优化住房限购、商品住房“以旧换新”等，以进一步助推需求释放，促房地产市场健康发展。

4月28日，成都宣布自4月29日起，成都市全市范围内住房交易不再审核购房资格。4月的最后一天，北京、天津也宣布优化住房限购政策，引发市场广泛关注。

具体而言，天津市明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格;明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。

根据我们的研究报告《2024-2029年版房地产新产品入市调查分析报告》分析显示

房地产行业市场发展现状分析

2023年有200余地方出台房地产调控政策超670次。2024年以来，进一步优化房地产政策、稳定市场仍是各城市的重点任务之一。

近日，上海市青浦区、奉贤区出台人才安居新政，有条件地放开外地单身限购，缩短居民购房对社保、个税的年限要求等。在上海金山购买指定楼盘，可享五年免费轨交通勤。广东东莞此前宣布，1月1日起阶段性取消首套住房房贷利率下限。河南洛阳出台十条措施，支持刚性和改善性住房需求，提振房地产市场预期。

业内人士认为，2024年各地房地产相关政策出台仍将保持一定频次。由于多数三四线城市的限制性政策已基本放开，未来或更多通过购房补贴等方式促进需求释放，核心一二线城市政策优化空间相对更大，2024年有望继续调整，预计降低购房成本、降低购房门槛仍是主要方向。

根据数据显示，今年1—2月份，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。

1—2月份，房地产开发企业房屋施工面积666902万平方米，同比下降11.0%。其中，住宅施工面积466636万平方米，下降11.4%。房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%。其中，住宅新开工面积6796万平方米，下降30.6%。房屋竣工面积10395万平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面积7694万平方米，下降20.2%。

1—2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

2月末，商品房待售面积75969万平方米，同比增长15.9%。其中，住宅待售面积增长23.8%。

接下来的房地产政策指明方向，预计核心城市限购限贷等政策将进一步优化调整。另外，消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也说，从“消化存量房产”来看，在二手房去库存方面，建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，另一方面是稳定预期，通过提高二手房流通率来稳定价格。从“优化增量住房”来看，全面推进二手房“以旧换新”，对开发商来讲，要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来。

房地产行业前景趋势分析

房地产业是实体经济的重要组成部分。房地产业体量大、产业链长，拉动上下游50多个行业。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业;房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业;房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。

从投入产出角度来看，在国民经济运行中，每一个产业部门既是需求者又是供给者。部门间存在以中间产品和服务为纽带的经济联系，即产业关联。

房地产推动居民住房消费实现了多层次升级。衣食住行是居民基本生存需求，在消费中优先满足。2005至2021年，我国城镇居民用于吃、穿、用的人均支出由4161.4元升至12341.0元，占比由52.4%下降至40.7%，下降了11.7个百分点;而城镇居民用于居住的人均支出由808.7元升至7405.0元，占比从10.2%上升至24.4%，提高了14.3个百分点。住房消费是居民消费升级的重要内容。

另外，房地产相关税收和收入是地方本级财政收入的重要组成部分，有力支持了地方基建。在地方政府四本预算账本中，一般公共预算和政府性基金是两大主要账本，房地产相关税收、土地出让收入则分别是地方一般公共预算收入和政府性基金预算收入的重要组成部分。

房地产相关的税种中，契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税五项税收为房地产专项税收。随着房地产市场迅速发展，房地产相关税收规模持续扩大。

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