2025商业街行业：Z世代把“逛街”当成“拍剧”，场景付费意愿远超购物本身
房产PengWenHao2025/10/17
一、政策：城市更新从“拆改留”到“运营为王”，商业街成主战场
“十四五”进入收官，城市更新试点名单扩容至所有一线及强二线城市，“留改拆”并举被写进顶层文件。住建部明确提出：到2025年，每个城市至少打造一条“国家级夜间文旅消费集聚区”。上海、成都、深圳随后跟进，把“商业街活力指数”纳入区委书记年度考核。中研普华政策雷达研判，过去靠“造盒子”赚快钱的时代结束，未来五年谁能把存量街区做出“持续人流+持续税收”，谁就能拿到政府贴息、专项债、REITs退出等多重红利。一句话：商业街不是简单的商业，它是“城市文化政绩”的 measurable KPI。
二、消费：Z世代把“逛街”当成“拍剧”，场景付费意愿远超购物本身
- 情绪价值>商品价值：中研普华消费者调研显示，近七成年轻人愿意为主题场景多付“一杯精品咖啡钱”，核心驱动力是“出片率”“社交谈资”“同好社群”。
- “本地度假”常态化：周末“Citywalk”搜索量同比翻倍，很多人专门买高铁票去隔壁城市逛老街，把48小时拼成“假装在京都”“假装在塞纳河畔”。
- 夜游经济延长消费时长：成都、西安、长沙等多地商务局统计，夜间消费已占街区全天营业额半壁江山，灯光、演艺、酒吧、沉浸剧本杀成为“留客到凌晨”的标配。
一句话：他们买的不是衣服，而是一张“可以发到小红书”的人生照片;他们来的不是商店，而是一个“可以偶遇同好”的线下社群。
1. 主题化——“一条街就是一部大片”
把城市文化拆成“可沉浸的剧本”：苏州平江路讲“才子佳人”，西安大唐不夜城讲“盛唐幻夜”，广州永庆坊讲“西关大屋+赛博霓虹”。记住：再小的城市也有自己的“文化母题”，关键是如何把“历史”翻译成“社交语言”。
2. 夜游化——“白天卖商品，凌晨卖情绪”
灯光秀+实景演艺+酒吧+深夜食堂，把营业时段拉长到24 点以后。中研普华运营笔记：每延长一小时营业时间，租金坪效可提升显著，但前提是灯光、安保、环卫、交通接驳同步升级，否则“留客”变“赶客”。
3. 社群化——“同好才是最高生产力”
古着圈、手帐圈、飞盘圈、汉服圈……一条百米巷子只要抓住一个垂直社群，就能在小红书形成“自来水”裂变。成都“汉服一条街”靠同好年会，把淡季工作日也能做到客流同比翻番。
4. 数字化——“线下空间，线上运营”
小程序发券、会员积分、直播探店、AR 打卡，把线下人流沉淀为可反复触达的“数字资产”。别再把抖音、小红书当广告板，它们是“线上售票口”。
四、商业模式演进：从“收租”到“卖内容”再到“卖会员”
- 1.0 阶段：房东思维，靠租金差价，客流波动直接决定生死。
- 2.0 阶段：运营思维，统一招调、主题营销、夜间灯光，租金+联营扣点双轮驱动。
- 3.0 阶段：IP 思维，把街区当成“内容平台”，通过会员年卡、主题演出、策展联名、线上直播实现“空间之外再赚一次钱”。
中研普华观点：3.0 阶段最值钱的是“会员资产”。谁能把一年到访三次的游客变成付费会员，谁就能摆脱“靠天吃饭”的节假日波动，还能在 REITs 估值时讲出“稳定现金流”故事。
五、投融资：REITs 开闸 + 绿色贷款，存量街区“轻资产退出”有了天窗
- 基础设施 REITs 扩围：2024 年正式把“商业步行街+文化街区”纳入试点，只要现金流稳定、产权清晰，就可通过公募 REITs 实现退出，资本金 IRR 有望提升显著。
- 绿色改造贷：多地政府推出“夜经济”“老字号”专项贴息，绿色节能改造(灯光、光伏屋顶、储能)可获低息贷款，并计入碳减排支持工具。
- 城市更新基金：广州、成都、西安等地设立百亿级城市更新母基金，优先支持“文化+商业”融合项目，社会资本出资比例可低至三成。
一句话：只要运营数据够硬，就能让“老街”变成“可交易金融资产”。
六、结语：最好的商业街，永远是下一条
当“逛街”升级为“秀存在感”，当“老街”变成“可交易的金融资产”，商业街就不再只是房地产品类，而是文化、商业、科技、金融的跨界“新物种”。中研普华判断，2029 年前全国将出现超过百条年收入过亿的“超级街区”，但“普涨”时代结束，“精耕”时代启幕：谁抓住文化基因、运营资产与资本退出三张牌，谁就能在这片万亿级红海“出圈”又“出彩”。
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