2020商业地产行业现状及发展前景分析

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

近年来，随着房地产行业发展速度减缓，我国商业地产(含商业营业用地和办公楼用地)销售额呈现波动变化，增速变化幅度也较大。2018年全国商业地产销售额为19625.45亿元，同比下降0.35%。长期来看，2010-2018年，我国商业地产销售面积总体呈上升趋势，但增速略为波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年增速下滑到负增长水平，2018年，全国商业地产销售面积为16334.65万平方米，同比下降7.16%，为历年最大下滑水平。

2019上半年，中国商办(商业营业用房及办公楼)用地成交规划建筑面积达8762.1万平方米，同比下降9.1%，并且一线及二线城市均有不同程度的下降。并且2019上半年，二线城市商办用地成交规划建筑面积占全国44.3%，而一线城市才占比3%。

根据中研研究院研究出版的《2020-2025年商业地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》统计分析显示：

一、2016-2018年写字楼市场景气度分析

2019年，写字楼租赁市场可谓极其惨淡，北京CBD地区的写字楼租金都出现了明显的下降，一些很核心的地段，租金已经降到了每平米每天5-6块钱，这在前几年是不可想象的。数据显示，2019年四季度，受中央商务区的中信大厦和正大中心等项目相继入市，为市场带来约58.8万平方米的新增供应影响。2019年北京全市甲级写字楼年度供应量超百万，全市甲级写字楼总存量攀升至1114万平方米。北京写字楼空置率同比上升。跟北京差不多的是深圳和上海，这种超一线大城市的写字楼空置率在不断地上升，数据显示，深圳的写字楼空置率甚至超过了20%，北京空置率也达到了15.9%，上海空置率更是以18.5%创下了近十年新高。

二、2016-2018年写字楼市场供需平衡分析

1、2016-2018年写字楼存量市场分析

图表：甲级写字楼存量及未来供应

数据来源：中研普华产业研究院整理

2、2016-2018年写字楼增量市场分析

图表：写字楼竣工面积(万方)及增速情况

数据来源：中研普华产业研究院整理

2018年供应高峰持续上行，CBRE监测的主要17个城市写字楼新增供应接近850万平方米。一线城市新增供应380万平方米，与2017年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，北京CBD、望京和丽泽区域项目集中上市迎来久违的供应释放。二线城市新增供应大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和长沙供应压力较大。

3、2016-2018年写字楼成交情况分析

图表：写字楼与住宅销售面积增速对比

数据来源：中研普华产业研究院整理

写字楼需求指标一般用吸纳量来衡量，包括出租吸纳量和出售吸纳量，出租吸纳量计算方法为新租面积+扩租面积-退租面积，出售吸纳量即为新出售写字楼面积，总吸纳量即为两者之和。地产五大行会季度性地发布区域写字楼市场的研究报告，公布样本城市的写字楼吸纳量数据，但由于其并非所有报告均对外公开，故很难获得连续的写字楼市场需求数据。因此出售吸纳量数据我们选择参考国家统计局公布的办公楼销售面积进行分析，经对比后发现，全国层面来看，写字楼出售吸纳量增速基本与住宅销售面积增速基本保持同频波动，呈现出明显的3年一轮小周期波动特征，销售金额增速亦然。

想要了解更多商业地产行业详细分析，请关注中研研究院研究出版的《2020-2025年商业地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》