2021-2025年中国体育地产行业竞争分析及发展前景预测报告
2020年中国物业管理收入达1.18万亿元 中国物业管理市场规模与区域发展战略
我国物业管理行业发展现状如何？当前，我国物业服务企业的数量为23.4万家，从业人员740余万人。近几年，物业服务企业迎来上市潮，目前已有上市物业服务企业40余家，表明资本十分看好物业管理行业的发展前景。最新数据显示，2020年我国物业管理行业营业收入达11800.3亿元。
“物业服务+生活服务”的模式，能够让居民享受到更加优质的物业服务，也给物业管理行业带来更大的发展机遇。《通知》明确，将推动发展生活服务业。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。
成立业委会或者物业管理委员会，已经成为加强物业管理的重要抓手。北京2020年出台的《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划(2020—2022年)》明确，2020年底前新成立业主委员会(物业管理委员会)2000个以上;业主委员会(物业管理委员会)组建率达到30%以上，2021年达到70%以上，2022年达到90%以上。
日前，住房和城乡建设部等10部门印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(以下简称《通知》)，进一步厘清了哪些事项由政府有关部门负责，哪些由街道负责，哪些由物业服务企业负责。
《通知》明确，推动城市管理服务下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。
由此可见，居住社区管理和服务不光是物业服务企业的责任。无论是违章搭建等违法违规行为，还是水电气热等运营维护方面的问题，其管理的主体在于城市政府的主管部门，或者专业运营单位。有了这份《通知》，广大居民遇到的待解难题该去找谁主张，变得更加明确了。
与此同时，广大居民对物业服务质量有很高期待，物业管理该如何提升?《通知》就此提出多项措施。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目，提升物业服务行业人员素质。此外，还应完善物业服务价格形成机制，物业服务价格主要通过市场竞争形成。
物业管理被普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升，物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。随着中国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在中国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。
根据国家统计局数据显示，物业管理行业在 2008年、2013年及2018年的营业收入规模分别为 2077亿元、4092亿元、9066亿元，行业2008-2018年的年复合增长率高达15.88%。物业管理行业的收入在2019末已超万亿规模。报告显示，近年来，以500强为代表的物业管理行业发展态势良好，2019年全国物业管理行业总面积约310亿平方米，相较2018年同比增长11%。营收方面，2019年物业管理行业经营收入突破万亿，达10512.1亿元，较2018年同比增长15.95%;从业人员数量方面，2019年全国物业管理从业人员约686.6万人，较2018年同比增长7.80%。2019年500强企业营业收入3407.48亿元，均值6.81亿元，较去年同比增长20.33%，业绩维持持续增长态势。同时，500强企业营业收入占行业总营收的比例由31.23%增长1.18个百分点至32.41%，头部企业创收能力强劲，500强企业营业收入市场份额进一步巩固和扩大。2019年百强物业管理企业管理面积均值达4279万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化。TOP10企业管理面积均值达2.21亿平方米，是百强企业均值的5.16倍，市场份额达9.22%，强者恒强态势延续。百强企业2019年单个城市项目数量均值为6.84个，单个城市管理面积均值138.03万平方米，单个项目管理面积均值20.18万平方米。
2020年物管行业营收规模为12688.1亿元，同比增长20.7%。其中，TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强企业均值的3.27倍。从2020年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。增值业务在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，企业收入利润增强前景空间大。
(1)中国的物业管理行业正走在产业快速集中的路上。例如，产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。
(2)我国物业行业有着大量的市场定位清晰的企业。例如：万科物业发展有限公司致力于让更多用户体验物业之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务的市场定位。绿城物业服务集团有限公司以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的市场定位。长城物业集团有限公司着力于“物业管理发展”与“社区生态建设”双主航道的发展策略。
(3)近年来，“互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。
(4)“机器人+物业”带来的人员冲击。例如高仙作为全球较早从事机器人自主移动技术研发的上游技术型企业，基于全场景移动机器人技术已实现了50+机型、10000+终端和5000+行业案例的应用积累，机器人产品与解决方案更是可直击物业管理中对人力依赖较大的安防、清洁、配送三大垂直场景，全力助推物业地产的智慧升级。
(5)基于智慧物业平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。相关智能APP的开发与普及已经成为物业行业的一个发展方向。
目前，整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望突破3.2万亿。
一、2017-2019年我国物业管理行业市场规模
据数据显示，2017年物业管理行业市场规模为6981亿元，2018年物业管理行业市场规模为7536亿元，2019年物业管理行业市场规模为8203亿元，同比增速为8.85%。
图表：2017-2019年物业管理行业市场规模情况
数据来源：中研普华产业研究院整理
二、2017-2019年我国物业管理行业发展分析
目前，业内对物业管理市场空间和行业竞争环境的基本特征上认知差别不大，普遍认为行业空间大，但市场分散，竞争不够。2019年国内物业管理市场空间为8203亿元，其中住宅、写字楼及商业楼宇分别为4867/1317/195亿元。目前，行业集中度较低，但正在逐步提升，根据中指院数据，行业前100名物业管理企业的市场份额在2018年仅为27.0%，但比2013年提高了9.6个百分点。
在房地产行业进入结构性改革期间，存量房销量的萎靡对房地产企业现金流提出巨大的挑战，而物业管理作为其后端服务业，利用其弱周期属性和轻资产运作的模式，将成为房地产企业的增长盈利点。
自我国十九大强调房地产“只住不炒”的核心方针后，从现有的存量房分析，我国商品房作为主要的住宅房，其现房销售面积已经连续下降超过3年，而住宅房的竣工套数和销售套数也在2018年开始呈现下降的趋势。总体来看，2020年开始，房地产的销售仍将处于严控，而房地产企业的现金流则面临巨大的挑战。
物业管理作为房地产开发的后端服务，从房地产生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90%以上。近年来房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，分拆物业上市可为房企提供再一个融资平台。再者而言，房地产行业的增长红利已过去，物业管理行业作为房地产行业的重要增值服务行业，营收稳定且处于行业发展初期，想象空间巨大。物业公司通过上市融资，可进一步壮大规模，获取更多的市场份额。
2017-2019年中国物业管理产品市场供求分析
据数据显示，截至2019年底，国内物业管理企业数量约有13.4万家，行业发展较稳定，比2018年增加0.7万家，增长率5.5%。
图表：2017-2019年中国物业管理行业企业数量情况
数据来源：中研普华产业研究院整理
图表：2017-2019年中国物业管理行业管理面积情况
数据来源：中研普华产业研究院整理
物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅解决了在房地产使用中所必需的维护工作，而且将地产和物业实现了有效的分级。随着我国房地产事业的发展和个人物权体系的建立，物业管理越来越受到重视和关注。而物业管理公司就其本质而言，是一个服务性企业，因此，设计物业服务产品是其服务体系中的一个必要环节，也是物业管理发展不可或缺的一个过程。
欲了解更详实的中国物业管理行业发展前景分析请点击中研普华报告《2021-2026年版中国物业管理政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》
