2021-2025年中国房地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告
2月10日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作，北京市政府有关负责同志和有关部门负责同志参加座谈。倪虹指出，北京市一直以来都高度重视房地产调控工作，近年来市场运行总体平稳。今年是“十四五”开局之年，北京作为首都，要带头贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，采取更加有效有力的措施，巩固好平稳势头，确保市场平稳健康发展。北京市政府有关负责同志表示，北京将一如既往地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，始终保持稳地价、稳房价、稳预期的坚定信心和决心。
数据显示，全国100个城市新建商品住宅成交均价为16018元/平方米，同比上涨10.8%。其中，一线城市新建商品住宅成交均价为44968元/平方米，同比涨2.7%;32个二线城市新建商品住宅成交均价为15599元/平方米，同比涨9.6%。未来房地产市场行情如何?
2021年首月，深圳、上海、广州、西安、合肥等多个一二线城市传来房贷额度紧张、利率上浮的消息，个别银行被曝出已经停贷。每年年初，一般是房贷额度最为充裕的时候，这一反常现象的背后实际上潜藏着金融调控的身影。
近10年全国百城房价涨幅，可以看出，2011-2018年每年涨幅均为个位数水平，而2019年和2020年则为两位数水平，分别为11.2%和10.8%。对比来看，近两年房价上涨态势更加明显。对于2020年而言，信贷环境总体趋于宽松，一些炒房资金加快进入楼市。尤其是疫情下房地产“避风港”属性更为明显，各类资金更会加快进入，进而容易使得房价上涨过快。这也说明，百城房价有泡沫，其走势已经背离了基本面，后续需要严管。
一线城市涨幅不大但实际上压力较大。2020年，4个一线城市新建商品住宅成交均价为44968元/平方米，同比上涨2.7%。观察最近10年一线城市房价涨幅同比数据，可以看出，2020年其涨幅并不大，甚至是历史上偏低位的水平。这和实际感受是有很大差异的，说明高价项目备案方面管控比较严。具体城市看，到了2020年第四季度，一线城市出现了房源哄抢现象，尤其是上海和广州。当前中央明确提出要解决大城市住房问题，所以后续积极增加房源、让房价真正降下来，成为一线城市房价需要积极关注的内容。
二线城市涨幅略有扩大。2020年，32个二线城市新建商品住宅成交均价为15599元/平方米，同比上涨9.6%。观察最近10年涨幅，2020年涨幅处于中间位水平。不过，对比2019年数据，可以看出，其房地产涨幅略有扩大。随着二线城市户籍政策的放开和人口的加快导入，此类城市购房需求预计会继续释放，所以房价涨易跌难。尤其是新一线城市，后续稳房价工作需要继续坚持。
三四线城市近三年涨幅相对温和。2020年，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12287元/平方米，同比上涨8.1%。观察三四线城市最近10年房价涨幅数据，可以看出，对比2017年涨幅，2018-2020年涨幅相对不大。这和其房屋成交行情是比较匹配的。尤其是2020年三四线城市楼市相对不景气，所以也会制约房价的涨幅扩大。
2020年房价涨幅略超预期，百城房价涨幅位于两位数，说明稳房价依然面临各类压力。而且部分城市看似房价涨幅不大，但其实也出现了抢房等乱象，进一步说明稳房价面临更为复杂的问题。尤其是疫情下各类资金加快进入楼市，成为推高房价泡沫的重要原因。这也使得房价走势和经济基本面背离，需要后续积极管控。
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