住房租赁市场发展现状和规模如何 2021住房租赁行业发展情况与前景分析研究

近年来，我国加快培育和发展住房租赁市场，包括利用集体建设用地等多渠道土地资源、推进住房租赁资产证券化、整顿和规范住房租赁市场秩序等，都取得了长足的进步。

大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。全国住房和城乡建设工作会议提出，加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆近日在接受采访时指出，继续安排中央预算内投资支持保障性安居工程建设，以大城市为重点扩大保障性租赁住房供给。

落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。2021年中国人民银行工作会议称。

除了增加供给、金融支持外，整顿规范成为今年租赁市场的关键词。住房和城乡建设部部长王蒙徽近日在接受采访时说，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。

“十四五”规划《建议》提出，要“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。

住房租赁市场发展现状和规模如何 2021住房租赁行业发展情况与前景分析研究

根据有关机构数据显示，截至10月底，全国20个大中城市住房租金挂牌均价为42.65元/平方米/月，环比下降1.3%，降幅较9月扩大1.25个百分点;同比下降2.48%;租金均价连续7个月下滑。其中，10月一线城市租金均价为90.93元/平方米/月，环比下降1.75%，同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均价分别环比下跌2.82%、0.99%。重点二线城市10月租金均价为34.13元/平方米/月，环比下降1.07%，同比下降3.08%。

10月份，在全国20个大中城市中租金均价上涨的城市仅3个，相较于9月减少6个，平均涨幅为1.11%，涨幅收窄0.03个百分点;下跌城市达17个，较9月增加7个，平均跌幅1.54%，跌幅扩大0.66个百分点。10月租金环比上涨前三位的城市为武汉、泉州、郑州;环比跌幅居前的城市为北京、成都、三亚、大连、天津。整体看，租金水平均呈下滑态势。

行业规范方面，提出直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平;出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案等。

针对“高进低出”和“长收短付”运营模式，征求意见提出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

高校周边短租房需求增长

北京不少高校从去年12月底就开始陆续放假。但考虑到疫情管控带来的时间和精力成本，有不少大学生在这个寒假，选择了留校，就地过年。目前，虽然学校已经正式放假，但是相应的生活保障并不短缺。除考研和考博的同学之外，还有一部分留守同学是为了写毕业论文。

由于寒假比往年更长，一些部分高校学生也会选择在校外做兼职。由于大部分高校严格疫情管控，限制人员流动，因此，有部分学生选择自己租房。这也使高校周边的短租房需求升温。北京一家房产经纪公司的员工告诉记者，今年短租房市场的大学生客户明显增多。现在是传统的租房淡季，突然增加的需求，也让一部分优质短租房价格出现了小幅上涨。

如今90后成为租赁市场的主力军，新一线城市的租客平均年龄在30岁左右，而在一线城市中，由于较高的房价压力，大龄租房人群仍占较高比例。

2019年12月，全国大中城市租金挂牌均价为43.70元/平方米/月，环比上涨0.14%，同比上涨0.12%。20城租金连续5月下跌后本月止跌回升，主要是受到热点二线城市租金涨幅较大带动，如苏州、武汉、南京、成都租金月度涨幅均超1%;一线城市受“返乡潮”影响，租金仍处在下降局面，北京租金下降更为明显，租金跌幅为1.1%，其次，深圳环比下降0.76%。12月深圳租金均价94.56元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比下降0.76%。

北京租房市场供需走势

业内人士表示，近期北京租房市场整体基调是稳中有降，预计将持续到春节之前。

房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。房屋租赁是指出租人以口头或订阅局面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，由承租人向出租人支付租金的行为。

目前，住房租赁商业模式有两种：一是“二房东”模式，轻资产运营，租赁公司通过长期租赁的形式获取物业使用权，将其进行装修后转租至消费者，收取租金;二是“自持”模式，通过收购、自建等持有租赁物业产权，向租客收取租金、提供增值服务。

2018年租房人群近2亿，一半丈母娘接受结婚租房，租房成一线城市年轻人新常态，并开始蔓延至“新一线”城市。

深圳农民房、小产权、厂房等在租赁市场扮演了重要角色。约50%-60%的租客租赁城中村房屋。城中村房屋产权不清晰，消防等硬件标准验收上无法获得有效手续，这使得银行等机构目前很难介入。平均租金增长率在5%，而核心城市整体租金回报率处于较低水平，后续租金成长空间较大，预计增速将高于此水平。根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高为上海近7.9%，最低为成都仅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后续我们整体取5%的增速。

未来全国租房市场需求量

受房价高企，多种调控政策限制，以及住房观念转变的影响，选择房屋租赁的人群也是日渐扩大，这也给未来租赁市场的发展提供了巨大空间。目前国内进入住房租赁市场的规模以上机构和房企数量达到100多家。企业扎堆进入，看中的正是加速增长的房屋租赁需求。至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右。

大力发展住房租赁市场可以从现实需求和住房制度设计两个角度理解。从现实需求看，我国当前的住房突出问题主要出现在大城市，尤其是特大和超大城市，表现为新就业大学生、非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大的住房困难，而大城市的房价普遍偏高，高出新市民的支付能力，因此发展住房租赁市场，就成为有效解决新市民住房问题的重要途径。

从住房制度设计的角度看，在住房供给维度，等待出售和出租的住房，都应有一个合理的空间区位、质量档次和可支付性结构分布。而从当前住房租赁市场发展状况看，租赁住房普遍存在位置偏远、质量不高、非正规住房占比大、健康安全隐患多、配套基本公共服务缺乏、在新建商品住房中占比较低等特征。在住房消费维度，居民实现住房消费的形式非租即买，应该给居民提供一个可以理性租买选择的环境，让居民通过租赁市场也能够获得高质量的住房服务。从上述两个维度看，当前住房市场显然还存在不少短板。所以，必须通过推进住房供给侧结构性改革，培育和发展住房租赁市场，补齐我国住房制度中的租赁市场短板，才能更好满足城镇居民住房消费需求，实现全体人民住有所居的目标。

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