2021-2025年版住房租赁行业兼并重组机会研究及决策咨询报告
3月1日，北京长租公寓监管新规正式实施。按照新规要求，对于存在违法违规行为较多的企业，主管部门将列入重点关注名单向社会公布。今日，北京市住建委正式发布住房租赁行业重点关注企业名单和首批纳入押金托管企业名单。
今年2月，北京市住建委、公安局、网信办、金融局、银保监局等五部门联合印发的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。
通知明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。押金须纳入专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
春节过后北京租房市场交易量猛增。数据显示，节后11天(2月18日-28日)北京租赁交易量不仅远超疫情冲击下的2020年同期，较2019年春节后11日的交易量增长了18.5%。数据显示，2021年2月，北京住房租赁交易量环比下降19.8%，同比增长135%;各区租金环比普涨，且租金出现自疫情以来首次环比大幅上涨。
北京租房市场的租金价格止跌回升。数据显示，2月份，北京租房市场的整租交易中，每月每平方米的平均租金为89元(人民币，下同)，环比上涨4.1%，同比下跌2.6%;每月每套住房平均租金为5511元，环比上涨4.6%，同比下跌3.7%。这是自新冠肺炎疫情以来，北京租金首次出现较大幅度环比上涨。
北京各区租金环比普涨。数据显示，2月，北京租房市场整租交易量较多的十个区中，有八个区整租均价环比上涨。其中，顺义区涨幅最大，达到8.2%;其次为海淀区，涨幅达6%。同时，海淀区的租赁交易量也位居各区前列，市场相对更热。
新增房客源下行，供需矛盾上升。数据显示，2月北京住房租赁新增房源量环比下降39.4%，同比增长132.4%;新增客源量环比下降19.4%，同比增长234%。2月北京新增房客比为0.18，较1月缩小，供需矛盾持续加大;2月带看量环比下降38.9%，同比增长8.6%。
根据中研普华出版的《2021-2025年中国住房租赁行业竞争分析及发展前景预测报告》显示：
我国进入存量房时代以来，租赁市场需求迅速崛起。至2017年，全国住房租赁市场租金规模已达到1.3万亿元，每年新增租房规模达1000亿元。近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓成为众多企业的标配。2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。
在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，融资难度加大。相关数据显示，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。
在集中式公寓品牌中，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。在开业长租公寓房源量榜领先的，也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利，也在奋起直追。分散式公寓运营商则以中介系为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。而横向对比各个派系项目拓展及开业情况，有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势，也有较好的运营管理和产品服务表现。
市场容量
在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4 。从规模上来看，2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。
2019年，在整体大环境不容乐观的背景下，长租公寓行业整体规模增速放缓，着力于已拓房源的开业效率和经营质量。从2019年的开业情况来看，TOP10企业的增长情况较好，而头部企业更保持了领先优势，其中，万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。
在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。住建部数据显示，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。
竞争格局
随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。
发展前景
在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在长租公寓行业遇冷的大环境下，房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。据悉，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。2020年是全面建成小康社会和“十三五”收官之年，2019年底中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场仍大有可为。
欲了解更详实的中国住房租赁行业发展前景分析请点击中研普华报告《2021-2025年中国住房租赁行业竞争分析及发展前景预测报告》
2021-2025年版住房租赁行业兼并重组机会研究及决策咨询报告
