美国六成青年拟将疫情储蓄用于购房 美国房地产催生泡沫风险

美国最大房产网站Zillow最近对1200多名千禧一代(1982年至2000年之间出生)和Z世代(1990年代中叶至2010年出生)进行的一项调查显示，超过一半(59%)的年轻人表示，他们计划用自己疫情期间的储蓄支付购房首付。报告称，即使在前所未有的全球大流行期间，拥有住房似乎仍是那些被称为‘永租一代’的优先事项和愿望。调查发现，83%的年轻人报告称，在大流行期间，他们至少在一个领域存钱了。

美国全国房地产经纪人协会最新数据显示：美国5月份现房销售中位价格创下了37.7万美元的历史新高，同比增长26%。上涨幅度是1999年有记录以来的最大的涨幅，也是自2012年3月连续111个月上涨。未来房地产市场行情如何?

随着我国经济发展进入下行通道，房地产行业进入“白银”时代，各级城市逐渐步入以存量房交易为主的时代，房地产行业面临新的发展机遇。同时，伴随经纪行业的发展，诸如虚假房源泛滥、经纪服务质量不高、恶意赚取差价等房地产投资行业困境依然存在。

城市进化过程中，随着人口增长红利的消失，城市正掀起新一轮的更新升级浪潮。而与此同时，进入存量时代的商业地产行业，随着资本的介入与房企的轻资产化转型，房地产竞争格局也面临着重构。如此一来，房地产投资消化存量资产、焕活城市生命力，开始成为商业地产操盘手的重要使命之一。

一二线城市商业地产会出现大量的空置率以及租金收益大幅度下滑现象;三、四、五线城市房地产投资会更惨烈，三、四、五城市大多属于中小型开发商，几乎90%以上开发商不具备自持物业的房地产实力和运营能力，银行资金又严禁进入商业地产，资产证券化的路线在这些市场也无法跑通，开发商唯一的房地产投资资金来源是民间高息借贷，这样大部分资产已经质押给资金方最终成为不良资产。

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产投资交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。如果说新房市场催生的是房地产开发行业，那么二手房市场催生的则是房地产经纪行业。因此，这里的潜在空间主要是指围绕二手房交易所生产交易佣金、房地产广告支出和配套服务三个方面。

未来地产整体政策倾向头部企业，中小型房地产开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

最新数据显示，美国4月房价创下近30年来的最大涨幅。29日，衡量全美房地产价格波动的重要数据标普/Case-Shiller房价指数出炉，该指数4 月同比上涨 14.6%。这是继 3 月同比上涨 13.3% 之后，标普/Case-Shiller房价指数近30年来的最高数据。标普/Case-Shiller房地产价指数是由标普采用重复销售定价技术计算发布的房价指数，其统计数据来自美国达拉斯、迈阿密、纽约和旧金山等20个主要城市，每个月都会进行统计一次，并于两个月后公布。

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