完善房地产企业“三线四挡”融资 2021房地产金融市场发展空间分析

完善“三线四挡”融资

日前国务院召开的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”明确，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。

金融机构要严把风险关口，落实房地产融资政策，审查贷款资金流向，防止资金违规流入房地产市场;同时，也要加大对住房租赁市场的支持和服务力度，促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，促进房地产市场长效机制加快形成。

数据显示，截至6月末，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度较去年末分别下降0.6个、0.2个百分点，成效明显。

目前，房地产贷款集中度管理制度实行分类分层的差别化管理，赋予各地一定的调整空间，并设置了较长过渡期。

房地产金融行业现状

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。近年来，中国房地产市场发展迅猛，同时也促进了房地产金融业的全面发展，成为国家金融领域内的中流砥柱。但是，由于当前中国正处于社会主义初级阶段，与其相适应的市场经济体制仍需完善，所以，若想实现房地产金融的巨大发展，就要不断加强金融创新。

2018年以来，随着供给侧结构性改革、国企改革、创新创业发展的持续推进，旧泡沫将被逐步刺破，经济将在各种不确定和冲击中构筑新的增长动力。目前国内面临如传统行业产能过剩、非金融国有企业的高杠杆以及房地产市场过热等结构性弊病。楼市调控仍是2019年的主基调，金融机构对房地产的相关融资也会继续管控，或虽有好转但大幅放水可能性不大;同时当前房地产市场趋势已经下行，房地产项目将面临销售压力和亏损风险，金融机构也会更加审慎选择，房企融资困难程度将增加。

目前中国大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款;房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。迄今，我国还没有真正建立起一整套成体系的住房金融政策及相关的财政支持系统，在房地产住房资金来源、政府信用担保、减轻贷款返还负担和个人征信体系等方面还没形成程序化的实施办法。再加上上述我国的房地产金融政策还没有从经济政策中相对独立出来的原故，因而每次房地产市场调控实质上都只是宏观经济"大调控"背景下的产业性配合，而非真正独立意义的楼市调控。

房地产金融市场发展空间

未来，我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长;而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。

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