深圳商业地产越来越受全球投资者关注 商业地产行业发展前景分析

为什么深圳商业地产越来越受全球投资者关注呢

写字楼历来是投资者非常关注的资产类型，而深圳拥有中国最活跃的写字楼租赁市场。经济的高速发展以及随之而生的房地产需求令深圳日益为商业地产投资者所瞩目，交易活跃度在2016年后显著提升。2016-2020年，深圳大宗物业交易累计超人民币1,000亿元，较此前五年增长超过500%，增速远高于其他三个一线城市。

1、作为创新之都， 深圳的智能手机、5G研发、柔性屏、机器人制造等创新产业链已经连结成网，为企业未来发展提供了肥沃土壤。

在华为、腾讯等国内头部企业带动下，中小型的科技企业迸发出强劲发展潜力;同时近年来，越来越多跨国巨头选择在深圳设立研发机构，包括空中客车、波士顿咨询亚太数字中心、埃森哲深圳全球创新研发中心等。展望十四五，深圳将以建设具有全球影响力的科技和产业创新高地为目标，2025年研发强度预计将升至5%，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到31%，国家级高新技术企业2.2万家。

2、深圳是中国改革开放的先行者。在先行示范区实施方案加持下，透过前海作为深、港合作先行先试区域，十四五期间深圳将肩负消除大湾区内体制、关税及货币差异等阻碍的责任，让这座城市继续走在对外开放最前线，同时构建最具开放性的营商及投资环境。

3、人口的快速流入是深圳城市活力的另一重体现。 今年发布的第七次普查人口结果显示，2020年深圳常住人口达到1,756万，与第六次普查相比十年增长713万，领先全国。常住人口中15-59岁的劳动年龄人口占比高达80%。世邦魏理仕发布的《全球2030展望》预计，2030年深圳将是全球Z世代工作人口占比最高的城市。

未来5-10年，作为中国特色社会主义先行示范区和粤港澳大湾区的首位城市，凭借先行先试的制度优势、面向未来的产业结构和巨大的人口红利，深圳毋庸置疑仍将是中国经济最具活力的增长极之一，这也是深圳商业地产投资机会日益受到关注的根本原因所在。

商业地产行业发展前景分析

商业地产的物业价值取决于租金坪效、租金坪效取决于商户零售坪效、零售坪效取决于新招商组合、新招商组合重点在于数字化新零售双线品牌的引进，随着传统实体商家倒闭潮的到来，招商要重点转向新零售品牌为主，并倒逼开发商自主投资自营新零售板块，而自营新零售板块比自持物业重要很多，物业就像硬件，没有软件的驱动就是一个烂壳没有价值。

传统百货的、购物中心的关店潮会加速，一二线城市商业地产会出现大量的空置率以及租金收益大幅度下滑现象;三、四、五线城市会更惨烈，三、四、五城市大多属于中小型开发商，几乎90%以上开发商不具备自持物业的实力和运营能力，银行资金又严禁进入商业地产，资产证券化的路线在这些市场也无法跑通，开发商唯一的资金来源是民间高息借贷，这样大部分资产已经质押给资金方最终成为不良资产。

据中研普华产业研究院的报告《2021-2025年中国商业地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》分析

2019年，经济总体保持平稳。对于商业地产来说，在投资、新开工、销售面积均同比下降的情况下，预示着一个时代的终结，同时也昭示着一个时代的开启。商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。

2009-2017年，中国商业地产施工面积总体不断上升，2018年之后开始下降。2019年中国商业地产房施工面积为137641万平方米，同比下降0.6%。2019年我国商业地产竣工面积为14737万平方米，同比下降2.68%。

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

商业地产带流量的主力店商超、电影院、KTV、健身厅这些传统标配本身面临前所未有的关店潮，家乐福、沃尔玛、华润万家每年在大量的关店，为什么呢?80、90、00后现在愿意到传统商超去购物的已经很少了，基本上都是手机下单送货到家，靠中老年消费的传统商超还能支撑多久?而电影院、KTV、健身厅这些高流量项目盈利效果也大不如前，大面积撤店也是必然的事情。

商业地产行业未来市场发展趋势如何?想要了解更多行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2021-2025年中国商业地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。

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