国内物流地产发展特点分析 物流地产行业前景研究

国内物流地产发展特点

经济全球一体化及科技的迅猛发展中，物流成为构建交互纽带的重要一环，并逐渐发展为追求高时效、高可靠性的的现代物流体系。

我国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但现代化物流设施仅为1.1亿平方米，占比仅为20%;尤其人均仓储面积约为0.41平方米，仅为美国的1/13，相差巨大。中高标准物流设施方面，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国中高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.13平米。在当前电商经济渗透进一步提升的情形下，需求方对时效性、安全性提出更高的要求，我国中高标准现代化仓储物流设施仍有较大的发展空间。

国内物流地产具有以下三个特点：(一)投入高，且回收周期长。(二)优质物流设施回报比较高。(三)进入门槛明显提高。

物流地产行业前景研究

在2020年疫情爆发的关键时刻，仓储物流行业对医疗及生活物资的输送保证对重大危机事件的有力抗击，而疫情后导致的消费由线下转为线上，客观上造就仓储物流的需求进一步增长。鉴于较优的长期赛道，已有多方势力开始加速涌入仓储物流行业，竞争格局正不断发生变化。领先企业不断扩大网络规模，并借助先进技术实现服务升级，以获得更大的竞争优势，并开启新一轮变革浪潮。

伴随电商经济突飞猛进以及新零售的快速连锁化发展，仓储物流基础设施也迎来物联网、制动化、智能化等科技赋能的升级浪潮。十九大报告中首次将“物流”纳入基础设施网络建设的论述范畴。2020年3月政治局会议要求加快新基建建设步伐，旨在以“信息网、能源网及交通物流网”为载体实现“信息流、能源流、物流”的融合，仓储物流在其中扮演实物输送的基石作用。从宏观政策层面，加快新基础设施建设的目的在于促进国家战略升级转型，物流及地产;作为连接生产与消费的国民经济大动脉，尤其在促进新型消费经济方面作用巨大，理应成为国家经济恢复持续增长的战略支撑力量。

我国物流地产存量约9.55亿平方米，处于领先地位，但是优质物流设施存量所占比重仅为5%。这些拥有优质物流设施的高标仓超过2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域，并且呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。而低水平的传统仓则是大量分布在我国多个城市，且被盲目地大量建造。由于这些低水平的传统仓库根本无法满足制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对于现代物流仓储设施的需求，长期处于空置状态，有部分传统仓空置率甚至达到50%以上，严重影响到物流用地的利用效率。

在国际上，我国“一带一路”倡议引起国内外各方关注，这其中也不乏国内外资本对“一带一路”沿线交通枢纽区域物流地产的狂热。初期，主要是基建互通，金融互通，产业对接等资产建设;后期，则是逐步显现的区域经济一体化。在初期“通路通航”中，就离不开交通运输行业，例如港口、公路、铁路、物流等，交通枢纽的形成，以及商贸交流中心的产生，都为物流地产的发展带来了机遇。在国内，随着一线城市地价的上升，一些条件成熟的二三线城市也将成为物流地产投资的目标。

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