商品房预售新规生效 商品房市场发展现状及未来发展分析

商品房预售新规生效

4月起这两地商品房预售新规将实施。《厦门市商品房预售管理规定》4月1日起施行。《规定》明确，预购人支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管。

东莞市明确，自2022年4月1日起，对房地产开发企业取得商品房预售许可证的房地产项目，在完成不动产首次登记(俗称“确权”)且东莞市房产交易平台可获取到不动产实测权籍数据后，开发企业在东莞市房地产交易平台进行合同签约的需使用《商品房买卖合同(现售)示范文本》。

有分析人士指出，上述东莞新政施行后，因现售并没有进行资金监管账户机制，开发商对于收入有更大的支配权。对于开发商资金流动性困境，可以在一定程度上缓解。

自2021年6月起，百城新建商品房住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势，至11月，百城中价格环比下跌的城市有53个，较10月增加22个，为年内最高。据国家统计局发布最新商品住宅销售价格变动情况。国家统计局发布数据显示，据测算，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或与上月相同。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.0%和10.0%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。

前两月全国商品房销售额15459亿元

国家统计局官网发布2022年1—2月份全国房地产开发投资情况：1—2月份，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米。

根据中研普华研究院《2021-2026年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》显示：

商品房市场发展现状及未来发展分析

随着行业监管的完善和大都市圈的加快发展，“三条红线”政策将开启房地产行业渗透式监管的时代，影响2022年房地产市场走势的核心变量是政策环境。

2021，房地产市场调控达到651次之多，创下历史新高，同比增长33%。随着房地产市场调控政策的不断完善和升级，政策效果会更加明显。

预计今年“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”将得到更好的落实，地方交保政策可能进一步完善，预售资金监管微调的可能性更大，在确保建筑交付和提高企业资金使用效率之间寻求新的平衡。

《中国住房发展总报告(2021-2022)》显示，截至2021年10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%。其次，住房销量增速创造新高，商品房开发量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有缩短，未竣工商品住房去化周期微幅延长。

全国已竣工商品住房存销比估算值为16.7(月)，未竣工商品住房存销比为3.9(年)。再次，房地产投资经历从骤升到回落企稳的变动过程。

2022年房产市场发展分析

2022年经济增长目标定为5.5%左右，前两月经济数据明显好于预期，但房地产投资、销售数据在各项总量数据中敬陪末座，可能对完成5.5%目标构成负面影响。再者，房地产市场直接涉及建筑业、房地产业以及金融业的就业形势，房地产市场继续恶化对稳就业也是不利因素。因此，在基建投资已经明显反弹的背景下，如何稳定房地产投资和销售形势是当前稳增长发力的重要看点。

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