住房贷款行业现状 住房贷款行业发展趋势

河北全省房贷利率普遍下调

日前，大部分银行在河北省范围内下调了房贷利率，幅度多在0.2%~0.3%之间。据了解，一些银行在唐山、秦皇岛、保定等地区，对楼盘优质客户发放房贷利率水平已逐步趋近贷款市场报价利率(4.6%)。有贷款购房者表示，部分银行房贷利率出现下调，可自由选择余地变大，且贷款额度充足，申请后还能快速审批放款。从一些银行了解到，目前确有部分银行在全省范围内下调了房贷利率，幅度多在0.2%~0.3%之间，也有银行下调幅度多至0.5%。

住房贷款行业现状

在年度业绩报告中，多家股份制银行披露了住房金融相关业务数据。从业务规模来看，2021年末，兴业银行境内自营贷款、债券、非标等业务项下投向房地产领域业务余额为1.65万亿元;招商银行房地产业务余额约为9200亿元左右;平安银行自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的房地产业务余额合计3410.89亿元。

在资产质量方面，2021年末，兴业银行住房金融相关业务不良率为1.34%，对公房地产融资业务拨备覆盖率305.14%，高于平均拨备覆盖率，风险损失抵补能力较强;招行表内对公房地产贷款不良率为1.39%，比年初有一定幅度的上升;平安银行对公房地产贷款不良率0.22%，与上年末基本持平，低于该行企业贷款不良率0.49个百分点，对公房地产贷款资产质量在可控范围内。

在项目选择和管理方面，各家银行都有慎重考量。民生银行房地产业务主要为一二线城市项目，且以项目土地、在建工程抵押，追加项目公司股权质押和集团担保，抵质押物整体足值。

“在房地产客户选择上，我们始终坚持总分行两级战略客户的名单制管理体系，对总行战略客户进行ABCD四类分类管理，并据此采取不同的经营管控策略;担保方式上，纯信用类的项目占比为1.4%，且主要集中在总行战略客户A类客户;区域选择上，八成以上项目集中在一二线城市;项目自偿能力方面，超过八成的项目货值对融资覆盖倍数超过1.5倍。”招行副行长朱江涛表示。

随着相关指导意见和实施细则进一步落地，长租房、保障性住房迎来发展窗口期，也为银行业带来展业机遇。中行研究院相关研究人士认为，保障性住房相关贷款符合国家大政方针，支持更好满足居民的合理住房需求，是银行拓展房地产业务的关键突破口。预计2022年保障性安居工程贷款余额有望突破8万亿元。

银行业积极创新服务模式，延展金融服务的边界。“在培育住房租赁市场时，传统银行只提供贷款的方式不可行。为此，我们用服务社会的新金融理念重构金融产品与服务。”建行董事长田国立表示。

为推动住房租赁市场发展，建行从三个方面破局。在金融端，建行不断强化住房租赁的融资服务。“我们制定了一整套专属的住房租赁项目评估筛选机制，不断加大住房租赁贷款支持力度，到去年底相关贷款余额超过1300亿元，今年增速也比较快。同时，我们积极提供住房租赁项目REITs服务，吸引更多资金进入住房租赁市场。”

在房源端，建行依托子公司建信住房，采用公改租、商改租以及在集体建设地、划拨地上新建保障型租赁住房的方式，协助筹集房源。目前，建信住房管理的保租房和长租房房源达到12.9万套，管理的长租社区达到179个。同时，创新推出存房业务，盘活企事业单位和居民个人的闲置住房作为长租房房源。在平台端，建行不断完善住房租赁交易平台。2021年底，建行住房租赁交易平台——CCB建融家园实名注册的个人用户超过3800万户，企业用户超过15000户。此外，支持住建部搭建保障型租赁住房APP，覆盖59个城市。

住房贷款行业发展趋势

2022年货币政策预计将趋势性宽松，降准和降息存在大概率发生可能性。近期，各地银行房贷利率下调的变动引发社会关注，这显然与中央经济工作会议支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求密切相关。

在此背景下，全国房贷利率必然呈现出下降的趋势，引导房贷利率下行将会对房地产市场回暖带来直接的刺激。按揭贷款发放预计将回归正轨，不会再出现住房按揭贷款大规模积压不放的状况。

中央坚持房住不炒定调不变，大放水式宽松不会发生，但短期政策底已现，政策宽松预期加强。虽然在银行业两条红线的限制下，信贷端大幅放松的可能性较小，但对于刚需和改善性合理住房需求的信贷支持将更加充分。

因城施策是将城市划分为一线、二线、三线后，依据各线城市特点制定不同的房地产政策，对全国房地产市场进行调控。

这意味着，在房住不炒的大前提下，予以地方政府更大的权责空间，夯实城市政府主体责任，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，为房地产行业的平稳需求保驾护航。

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