广州放松本科生落户，能支撑楼市回升吗? 广州房地产行业发展潜力分析

广州放松本科生落户，能支撑楼市回升吗?目前广州楼市表现一般，在市场持续低迷的背景下，广州入户政策放松的靴子终于落地。据了解，从7月份开始，广州对全市的入户政策进行了调整，只需要满足中级职称/全日制本科学历以上，40周岁以下，在广州工作有参保状态(1个月社保)，即可申请办理入户。

在此之前，广州全日制本科学历入户或具有中级职称的人员入户至少需要有连续6个月的社保记录，而此更新政策对社保缴纳时间已无明确要求，只需要有一个月社保记录即可办理，入户门槛大大降低。降低入户门槛，对意向购房者而言意味着购房资格的放松。

业界人士指出，2021年，全国人口只增加了48万。而广州增长了7.03万人，上海增长了1.07万人，北京则下降了0.4万人。上海北京队人口的吸引力在下降。这两个城市的落户政策非常紧张，但最近北京和上海已经放松了对学历省人才落户的限制。“未来人才向北京和上海等一流城市迁徙的趋势会比较明显，广州需要审视自己的落户政策。一直以来，在一线城市里面，广州的落户政策最为宽松，对新市民、大学生的包容性吸引力也最强。在新的人口形势下，需要进一步放松对学历型人才落户的限制。

事实上，自4月底佛山打响了大湾区楼市政策调整的第一枪后，东莞、中山、惠州等地都出台不同程度的对楼市调控政策，关于广州政策是否会出现松动也一直备受关注。然而，对于广州这样的一线城市而言，直接放松限购政策的可能性似乎不大，主要还是通过降低购房门槛的方式来释放购买力。6月以来，广州放松购房资格的消息时有传出，包括“6月1日起，外地人在广州购房，缴纳5年社保或个税允许中间累计断缴3个月。

广州房地产行业发展现状调研

2020年，全市房地产开发完成投资额3293.95亿元，同比增长6.2%。从月度变动情况看，年初，全市房地产开发投资增速下降明显，直至1-5月累计同比增速降至年度最低点(-11.3%)。新冠疫情得到有效控制后，全市大力推动复工复产，房地产项目施工不断提速，开发投资增速稳步向上，1-10月累计同比增速由负转正，1-12月升至全年最高点，同比增长6.2%。

2021年广州首轮集中供地热度高涨，尽管也有地块流拍，但整体上房企拿地热情高涨，多次出现高溢价、封顶价，并有数宗地块进入摇号环节。在土拍市场、新房市场、二手房市场均呈火热的状况之下，2021年，广州迎来了史上最为高频的调控时期，2021全年广州合计出台41次调控，平均每月有3-4个新政出台。

分阶段来看，2021年前三季度广州各类调控政策均为收紧状态，包括限价、限签政策从严，首付资金审核从严、出台首批96个住宅社区的二手房交易参考价，以及升级集中供地规则、限制全周期售价等等调控措施。这一全线收紧的态势，也加速了广州房地产从2021年年中开始进入下行周期，一二手房交易量双双在三季度掉入低谷，第二轮集中供地亦出现了48宗地块流拍25宗的大幅降温情景。

进入到2021年第四季度之后，随着以“稳地价、稳房价、稳预期”为主的调控目标基本实现，央行、住建部等主管部门调控表态趋于缓和。广州在土拍市场转冷、一二手房量价均有调整的情况下，四季度调控措施明显减少，而信贷环境也开始转好，中高价楼盘“限签”的政策也在年末得到了缓解，这一边际放松的趋势，一直延续到了2022年。

继2月份四大行同步下调广州地区房贷利率后，利好东风再次刮起!4月份央行再次下调金融机构存款准备金率，共计释放长期资金约5300亿元，广州地区的房贷利率得以进一步下行。克而瑞市场监测到，目前工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等四大行下调首套方和二套房贷利率(较2月份再度下调了20BP)，首套房贷利率低至5.2%，二套房贷利率低至5.4%;放款周期缩短至一周时间左右，部分银行最快2-3个工作日即可放款。整体来看，去年一度掣肘市场的“放款难”问题已经得到根本性的解决，为首套刚需以及“卖一买一”的置换需求提供了较好的信贷支持环境。

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全市可售货量突破1200万方 

从第一季度的表现来看，广州新房供应量和网签量明显不如预期。数据显示，第一季度广州一手住宅供新增应97.18万㎡，同比减少44.04%，成交177.40万㎡，同比减少46.58%，包括3月在内整个季度的新建商品住宅供求都在低位。4月份，楼市政策环境进一步转好，全国各地接连不断的宽松举措，增添了开发商的推货信心。4月全月一手住宅新增供应120.06万㎡，市场姗姗来迟，终于迎来了2022年的第一波供应高峰;并且预计随着4月新增货量的加速入市，5、6月份市场成交有望进一步转好。

数据显示，由于近期去化表现不佳，叠加4月新货供应加速，市场竞争压力加大。截至4月末， 广州一手住宅可售库存上升至1216万方，创近五年同期新高;同时， 去化周期亦升至近5年同期次高位，达到15.1个月 (2020年4月恰逢疫情高发期，全市去化周期攀升至18.8个月)。自去年11月份开始，截至3月份，广州二手房成交套数已经有四个月成交量向上(2月春节月例外)。其中，3月成交量更是回升到8373套，是近7个月的最高位，基本回到了去年二手房交易参考价出台之前的成交水平。

4月份，中介机构统计显示(统计周期为2022年3月26日-2022年4月25日)，广州二手住宅共计网签7274宗，环比下降15.92%。尽管二手住宅网签套数环比有一定下降，但幅度不大，仍高于2022年1月的7014宗以及2021年12月的6949宗。整体来看，在政策暖风的的助力之下，广州以主城区为主的二手市场正在渐进复苏，但是仍未恢复到正常水准。(2017-2021年广州二手住宅月均成交9203套)

促进房地产市场平稳健康发展

《广州市住房发展“十四五”规划》指出，“十四五”期间，持续做好房地产调控工作，着力稳地价稳房价稳预期。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持调控政策连续性稳定性，不断健全工作机制，加强政策协同，优化房价、地价联动，持续做好价格指导，加强房地产市场监测预警，做好政策储备和相机调控，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

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