深圳二手住宅成交量同比下跌65% 2022中国二手房市场全面调研分析

2022二手房市场现状

2022上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之间，上半年深圳二手住宅成交量不及1万套，同比下跌65%，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。2022年7月，深圳二手住宅过户量为2039套，环比下跌9%，继6月下滑后再度走低。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国二手房行业市场全景调研与发展前景预测报告》显示：

根据数据显示，2020年，我国房产经纪人总数已接近200万。业内人士指出，当前全国二手房交易中，约85%的交易是由中介机构完成的，而房东和购房者自主交易的比例相对不高。即便是对于此类15%的交易，也因为没有平台支持，交易风险很大。

2021年，浙江省杭州市住房保障和房产管理局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”，上线“个人自主挂牌房源”功能。在该平台上，只要完成实名注册，房主就可以自行在平台上挂上自家房源，购房者也可以绕开中介，直接和房主面对面交易。

2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，2022年7月，深圳二手住宅过户量为2039套，环比下跌9%。

根据数据显示，2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”，这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。2021年10月开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33%-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%，而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间。

同深圳类似，二手房参考价政策出台后，西安的二手房市场也一度持续降温。根据国家统计局数据，自2021年10月，西安二手房价首次出现环比下跌，此后也几乎一直保持着降势。

业内人士指出，手房指导价只是起到稳房价促销作用，取消关系不大。但就目前的形势来看，绝大多数城市二手房价格下跌是必然趋势。　2022年7月以来，低迷了一段时间的二手房市场热度渐渐回升，甚至有部分城市出现了二手房成交量超越新房的现象。2022年8月8日，根据最新数据显示，2022年7月份上海二手房成交量为20075套，为近一年来首次突破2万套大关。

基于一、二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场将先于新房转暖。

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