中国物业管理行业市场调研：规模扩张空间大，市场份额逐渐提升

2021年物业行业的边界进一步拓宽，“物业+养老服务”、“物业+生活服务”、物业布局老旧小区成为关键词。以养老为例，随着我国的老龄化程度正在进一步加深。于国家层面，中共中央、国务院、发改委、商务部、住房和城乡建设部等各类机关主体均对“物业服务+养老服务”模式探索提出重要指导意见并明确物业服务企业开展养老业务可依规申请相应优惠扶持政策。于地方而言，山东、北京、江西和江苏等地也将物业服务与“养老服务”融合发展作为重要方向。

物业管理是指通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

中国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。2021年中国物业服务企业上市数量为14个。其中2021年中国百强企业合约面积均值为7683.63万平方米，同比增长17.1%;中国百强企业管理面积均值为5692.98万平方米，同比增长16.7%;中国百强企业市场份额为52.31%。

规模扩张空间大，市场份额逐渐提升。2021年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到342亿平。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。2021年伊始，多项利好物业管理行业的政策频发，为行业营造良好发展的政策环境。年初企业陆续发布盈喜公告，加上年报中良好业绩、明确的战略规划，为市场注入发展的信心，带动物业板块整体提振。上半年也迎来递表高峰期，近30家企业成功递表。

历经三十余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。不少地区都相继出台相应的法律规范，协助行业往良性发展的道路上走。在市场进一步规范化发展的道路上，优秀的物业服务企业将抓住机遇实现做大做强。随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。目前，中国物业服务行业的龙头企业分别是碧桂园服务、恒大物业。

下半年，资本市场遇冷，恒生物业服务指数一路下滑，预期的上市高峰并未到来。截止到2021年12月31日，上市物企总数仅为55家。待上市物企中，多家物企首次递表到期而未能更进一步，致使二次递表企业增多。祥生活服务和中梁百悦智佳等在历经二次递表后，通过聆讯而后续进展不明。当前，祥生活服务聆讯资料已呈失效状态，并表示决议暂缓上市。

中国物业管理行业分散且竞争激烈。为扩大在管建筑面积，实现规模经济，巩固市场地位，大型物业管理公司通过内生增长及收购方式积极加快扩张步伐。

为提高服务质量，降低人工成本，物业管理公司倾向于加快人才团队的建设，积累更多具备智能管理技能的人才。他们亦日益将其业务运营中的劳动密集型环节外包给分包商，同时更加重视聘请及培训专业且技术娴熟的雇员，以促进实施智能管理及信息技术，并助力创新以保持其领先的市场地位。

随着人们需求变化，现在物业服务企业将业主的社区生活场景一一完善，围绕着社区资产和业主需求，提供了社区零售、社区金融、社区旅游、家装服务等社区增值服务的业务，未来，也将会有越来越多的服务移到社区场景中来。随着经济的增长，城镇居民人均可支配收入持续增加，成为社区增值服务快速发展的重要因素。自2020年以来，物企把社区增值服务作为企业收入增长的“第二曲线”，但从数据来看，2021年上半年，40家上市物企社区增长服务收入占比仅提升3个百分点至15.9%，整体占比依然相对较低，社区增值服务收入仍然较难作为企业营收来源主力贡献者。

想要了解更多行业的发展前景，请查阅中研普华研究报告《2022-2027年中国物业管理行业市场全景调研与发展前景预测报告》。