2022写字楼行业市场现状分析 市场需求集中在龙头城市

中国写字楼行业市场前景如何?就全国写字楼市场而言，尽管市场需求尚未大规模企稳回升，但得益于“稳增长”政策和实物工作量的形成，疲软的市场人气得到小幅提振。第三季度中国头部城市写字楼市场企稳向好，基础市场保持稳定以应对市场不利因素的扰动。

第三季度，前10名城市中，城市排名与上季度持平，头部城市稳定的写字楼市场格局得以延续。除北京、重庆的指数环比回调1%外，其他城市均保持正增长。北京第三季度的租房市场经历了上季度的小幅反弹后回到稳定水平，而重庆的市场受到疫情和极端高温的影响有所减弱。上海、深圳、广州、杭州、武汉均录得0.2%-0.5%的涨幅，证明基础市场保持稳定，以应对不利因素的扰动。

目前只有北京、上海、广州、深圳四个一线城市处于成熟阶段，而全国70%的城市还处于起步阶段。预计北京、上海的甲级、乙级写字楼潜在需求约为4000万平方米，广州、深圳约为2000万平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超过700万平方米，十大城市的潜在需求总量超过了其他200多个城市的需求潜力之和，说明我国写字楼需求集中在龙头城市。

根据中研普华产业研究院发布的《22022-2027年写字楼产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

三季度，受经济下行压力和外部环境不确定性等多重因素叠加的影响，北京整体写字楼市场活跃度继续下滑，全市季度净吸纳量仅为2.6万平方米，环比下降63.8%。整体市场空置率环比上升0.8个百分点至14.6%。放缓的租赁市场成交令北京全市租金水平继续小幅下滑，环比微降0.6%至每月每平方米人民币330.78元。

三季度，在北京写字楼市场租赁成交中，高科技、专业服务业和金融业继续位居成交前三甲，分别占所有行业总成交面积的38.1%、23.0%和18.8%。在国家大力发展“碳达峰”和“碳中和”目标的过程中，能源行业迎来低碳转型期，本季度能源行业成交占所有行业总成交面积的5.3%，位居各行业第四位。

三季度上海甲级写字楼市场有三栋优质地标项目在徐家汇、前滩国际商务区、苏河湾等商务区交付入市，市场存量达到1,491万平方米左右。在多重政策支持下，租赁市场稳步复苏，全市当季净吸纳量攀升至23.8万平方米左右，接近封控前水平;核心商圈租金跌幅也在逐步收窄。

三季度，广州甲级写字楼市场共有两个新项目投入使用，合计15.3万平方米，全市总存量突破600万平方米。受年初以来国内疫情反复对供应链的巨大影响，市场吸纳不及预期。持续放量与表现低迷的租赁需求令甲级写字楼租赁市场继续承压，全市空置率上升至12.9%。全市平均租金继续下探，环比下降2.8%至每月每平方米169.2元。

政府出台了多重政策，稳定了内外资多行业对上海的信心。外资在季度内在甲级写字楼租赁市场中仍然占到了37.4%。由于今年项目延期较多，2023年写字楼市场，尤其是核心商圈，或将迎来供应小高峰。通过与周边社区各类资源的良性互动，业主未来将有潜力更好地为写字楼内租户提供更多人性化、个性化的服务。

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