外资开始抄底房地产 房地产市场发展趋势及东莞房地产市场运行现状

外资开始抄底房地产

碧桂园涨超10%，外资开始抄底房地产释放什么信号?

美元升值、人民币贬值，加之国内资产(股票、地产)在近两年下滑，这是典型的国际资金抄底进场。一是抄底北上广等有明显人口净流入的一线城市。相对来说，地产比较坚挺。二是用美元抄底RMB资产，本身就存在较大的汇率差，老美薅全世界羊毛的惯用手段。但是，人口明显净流出的城市，地产未必是好的投资标的。

中信证券研报指出，随着各项预期因素全面迅速改善，市场当前处于政策驱动的全面修复行情的上半场，预计基本面和估值切换驱动的行情将在下半场接力，因此配置上投资者可继续侧重弹性。

房地产市场发展趋势

值得一提的是，9月以来，新一轮政策救市潮来袭，以宁波、济南、青岛、天津为代表的强二线城市政策松绑力度进一步加大，其中，宁波更是在执行层面全面取消限购。

2022年三季度全国销售和投资仍在“二次探底”的过程中。7-8月全国销售和投资规模分别同比下降26%和13%，房屋新开工面积和土地购置面积上双双双缩量至历史新低。另一方面房地产市场出现一定向好表现，东部地区商品房销售面积同比降幅逐渐收窄，“保交楼”政策下续建项目加快交付工期促进房屋竣工规模快速上升。

根据中研普华研究院《2022版东莞房地产项目可行性专项研究及投资价值咨询报告》显示：

4月底，东莞出台了房地产调整放松的政策，主要从恢复个税购房政策、社保及个税可累计缴纳、取消新入户购房“双半年”限制等方面进行放松，降低购房限购门槛，政策主要以提振市场信心为主，从预期方面加快购房者入市的步伐。

今年以来，东莞已多次进行房地产政策调控的放松，尤其7月份的“解限”政策力度较大，短期内也带动了市场成交的回升，但进入到“金九银十”阶段，市场成交则持续回落。

东莞房地产市场运行现状

11月7日，东莞市松润房地产有限公司增资项目在北京产权交易所挂牌，拟征集1个投资方，募集资金对应持股比例为20%。此次募集资金主要用于主要用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款，包括但不限于支付项目开发工程款、前期费用、营销费用、管理费用、财务费用及相关税费等。华润置地在东莞第三批集中土拍中斩获的松山湖宅地于9月13日成功备案，备案名为“松润府”，建设单位为东莞市松润房地产有限公司，项目总投资83.6亿元，总建面292345.97平方米，计容建面209286.77平方米。建设内容包括13栋住宅楼，2层地下室，另配有幼儿园、社区服务站、文化活动室、老年人日间照料中心、社区健康服务站等配套设施。项目起止年限为2022-10-01至2025-10-01。

根据《广东省商品房预售管理条例》以及住房和城乡建设部、人民银行和银保监会发布的有关规定，对商品房预售资金收存和使用监管通知：房地产开发企业申请商品房预售许可前，按照一个预售许可证对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户(以下简称监管账户)，监管账户需为新开设的银行账户。房地产开发企业与住建部门、监管银行三方签署的《商品房预售资金监管协议书》(2022示范文本，见附件)，应在东莞市商品房预售资金监管系统(以下简称预售资金监管系统)上申报，并由企业在商品房销售现场显著位置进行公示。经审批通过的监管账户原则上不能办理变更或注销。

2022年1-10月东莞商品房销售数据

2022年10月，东莞商品住宅新增供应面积28.0万m²，环比下降41.3%;成交面积24.0万m²，环比下降32.1%，纵观东莞2022年1-10月整体表现，上半年整体市场处在低位运行，7-8月份在政策利好刺激下迎来恢复。

从销售金额来看，2022年1-10月，东莞房地产销售业绩TOP20企业合计销售金额798.3亿元，入榜门槛值为12.4亿元，13家企业销售金额超过30亿元。其中万科以121.4亿元领跑，碧桂园、保利发展紧随其后，位列榜单第二、三名，销售金额分别为99.4、67.7亿元;卓越集团、华润置地、时代中国、招商蛇口、中海地产、金地集团、佳兆业集团等房企均进入销售额榜单前十。

从销售面积来看，2022年1-10月，东莞房地产销售业绩TOP20企业合计销售面积达308.9万㎡，入榜门槛值为5.1万㎡。碧桂园、万科、招商蛇口分别位列全市前三位，销售面积分别为40.2万㎡、37.5万㎡、28.3万㎡。保利发展、华润置地、卓越集团、时代中国、金地集团、佳兆业集团、中海地产等房企均列入销售面积榜前十。

2022年1-10月，东莞市商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额为188.4亿元，TOP10项目销售金额入榜门槛为13.9亿元。销售面积TOP10项目合计销售面积为58.5万㎡，TOP10项目销售面积入榜门槛为4.7万㎡。

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