杭州又放大招，中国房地产需求是时候要被重振了

12月13日，据杭州住房公积金管理中心官网消息，杭州住房公积金管理委员会发布关于调整住房公积金贷款政策的通知。通知表示杭州市住房公积金贷款有关政策作出调整。其中提到，结清商业贷款，购买普通住房可执行首套房政策，即首付比例30%;对于二套房贷款，首付比例不低于40%。

杭州楼市“理性”回暖

截至2021年底，杭州市常住人口总量达到1220.4万人。自今年下半年以来，杭州新房市场和二手房市场曾双双遇冷。中指研究院称，新房层面，杭州10月供应依然处于高位，但成交低迷，环比下降24.5%，同比下降也超3成。具体开盘表现上，10月杭州市区整体中签率47.7%，较9月增长12.1个百分点;10月流摇率39.1%，较9月升高3.1个百分点。二手房层面，自6月后持续下降，10月成交套数处于今年以来倒数第三，“银十”市场恢复不及预期。

推出房贷新政、放松区域限购、推行带押过户……随着“政策工具箱”的盖子越开越大，杭州房地产市场的需求正被重新激活。11月，杭州的楼市出现供需两旺态势。杭州贝壳研究院的数据显示，11月杭州商品住宅新房成交8774套，环比上涨10%，同比下降7%;供应10911套，环比下降1%，同比上涨9%。二手房方面，11月，杭州二手房市场成交量结束四连跌，网签单量提升32%。

值得注意的是，经过1年多的“盘整”，杭州购房者对于房价大幅上涨的预期正在降低。现在购房者都以自住为主，炒房客并不多，房地产正逐步回归居住属性，房地产行业开始理性健康发展。

根据中研普华《2022-2027年中国房地产市场全景调研与发展前景预测报告》显示：

预计住宅成交同比大幅下降，供给侧信心严重下跌

统计局数据，2022年前9月，全国商品住宅销售面积8.6亿平方米，同比下降25.7%，商品住宅销售额8.7万亿元，同比下降28.6%。就前三季度商品住宅成交规模占全年比例变动情况来看，鉴于2020年上半年受疫情因素影响较大，导致下半年成交占比上升，而2021年下半年市场交易景气回落，以致上半年交易占比高于一般年份，因此更值得参照对比的还是2017-2019年期间，由此预计2022年前9月商品住宅的年化成交面积大概率将回落至12亿平方米左右，同比下降22%，成交金额12万亿元，同比下降23%。

销售规模的大幅下滑，也对新房供给侧信心带来了明显的负面影响，2022年前三季度，全国商品住宅新开工面积仅为6.9亿平方米，同比减少39%，，回到2008年时的水平。而开工销售比更是降至0.8，企业新增供应意愿显著下降，预计全年住宅新开工面积降跌至10亿平方米以下。

房企贷款不良率有所上升

不妙的消息是，2022年上半年，个别房地产企业风险暴露，所涉及的楼盘开发项目延期交付，导致个别购房者停止偿还个人住房贷款。受此影响，上半年商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%。

“房企存量贷款的资产质量确实承受一定压力。”中国农业银行副行长张旭光称，截至6月末，农业银行房地产业不良贷款余额335亿元，较上年末上升53亿元，不良贷款率3.97%，较上年末上升0.58个百分点。建设银行数据显示，截至今年6月末，该行房地产业不良率2.98%，较上年末上升1.13个百分点。

尽管房企贷款的不良率有所上升，但风险可控。“不良率上升的原因，主要是前期少数扩张较快、负债水平高的房企持续暴露风险，但要看到，其风险暴露目前已较为充分。”张旭光说。此外，由于监管部门已建立“房地产贷款集中度管理制度”，各银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比并不高。“在对公房地产方面，邮储银行的表内外业务规模均较小。”中国邮政储蓄银行副行长姚红表示。

房企贷款不良率的上升也暗含着需求的匮乏，然而个人住房贷款的资产质量则保持平稳，受个别楼盘按揭断供的影响较小。“截至6月末，工商银行个人住房贷款不良率为0.31%。”中国工商银行副行长王景武表示。建设银行副行长李运表示，该行涉及停贷断供的个人住房贷款逾期金额占全部个人住房贷款余额的0.018%，风险整体可控。

政策出台，望提振需求

并不是杭州市需要重振房地产需求与成交量，正如上文提到的房企贷款不良率也是个预警，随着疫情影响的退潮，全国各地房地产需求都需要被重振，相关政策也一直在路上。

2022年1月9日，人民银行营业管理部以视频形式召开2022年北京地区货币信贷工作会议。会议要求，北京地区各银行业金融机构要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，支持房地产企业合理融资需求，加大住房租赁金融支持等。

2022年4月22日，银保监会党委召开会议，深入学习贯彻党中央指示精神，落实国务院金融委专题会议要求，研究分析当前经济金融形势，安排部署下一阶段重点工作，其中提到“持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”。

真正的需求还需释放

在上文诸多不利现状之下，在诸多政策加持之下，据克锐地产研究，潜在住房保有量近400亿㎡，就第七次人口普查数据来看，目前中国城镇人均住房面积不到40平方米，距离发达国家仍有较大发展空间，这个空间就是刚需。

人们对商品房的刚性需求来自城市化进程下的城市定居买房、旧房更新换房、子女成家分房。就这三点进行分析，可得出：

目前中国的城市化率为64%左右，在接下来的10年左右时间，会继续发展到75%左右，然后维持动态平衡，依然会带来大量的商品房刚性需求。

通常一个房子人们住30年左右会觉得旧了，想换新房，所以旧房换新房的这部分需求将会在未来几十年开始迅速增长。

同理，当规模尚存的90后与00后结婚成家后，其分房需求也将在未来几十年迅速增长。

在“房住不炒”的政策越来越雷霆执行的未来，当房地产市场回归理性，这一部分需求得到充分释放，房地产市场将健康发展。

房地产金融：稳融资防风险两手抓

稳融资，要保障房地产合理融资需求。“中国银行将继续支持房企的合理融资需求，有序安排房地产贷款投放，维护住房消费者合法权益。”中国银行风险总监刘坚东说，持续优化房地产贷款结构，优先支持保障性租赁住房、普通住宅开发项目。稳融资，还要支持刚性和改善性住房需求。“农业银行将进一步加大个人住房贷款的投放力度。”农业银行副行长林立说，一是主动对接头部企业、优质二手房中介，从源头拓展业务储备;二是开展产品创新，重点研发“新市民贷”系列产品，提高差别化金融服务能力;三是优化信贷业务流程，如简化申报资料、优化自动审批规则等。“今年上半年，农业银行个人住房贷款共投放4138亿元，净增1025亿元。”林立说。

防风险，要严把“增量风险”关口。一方面，要提高精准防控能力。“要有效区分具体项目风险和企业集团风险，不能搞一刀切。”张旭光表示。另一方面，要提高全流程风险防控能力。“充分利用智能风控工具，持续做好房企监测预警。”建设银行首席风险官程远国说。防风险还要做好“存量风险”的化解，尤其要稳妥推进困难房企的风险化解。去年12月份，监管部门印发通知，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。记者从多家商业银行获悉，相关工作正在稳步推进。

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