中国第一高楼办公出租率达到80% 办公楼市场增长空间分析

世界500强企业租户面积占比30%以上，办公出租率达到80%，商业出租率约98%……在上海陆家嘴金融城，办公体量超过20万平方米的中国第一高楼上海中心，表现出强劲韧性，出租率逆势上升。

被看作城市经济热度“晴雨表”的陆家嘴写字楼，整体出租率已创下年内新高。逆势上扬背后，既有新经济、新赛道强劲支撑起的“基本面”，也有绿色环保、新能源等引领的新风尚。小小一方天地，管窥经济密码。

持续扩租看开放

挑高的屋顶、恒温的室内环境、开阔的工作平面、合作客户和同业的聚集……不同于传统银行总部“格子间”式样的办公区域划分，法国巴黎银行将员工的办公区域全部打通成一个大开间，并增设了十多个会议室和共享区域。

持续扩租看开放

挑高的屋顶、恒温的室内环境、开阔的工作平面、合作客户和同业的聚集……不同于传统银行总部“格子间”式样的办公区域划分，法国巴黎银行将员工的办公区域全部打通成一个大开间，并增设了十多个会议室和共享区域。

去年11月，法国巴黎银行(中国)有限公司租下位于浦东陆家嘴金融城的上海中心17、18层两个楼面，约8800平方米，并准备以此为落脚点在中国市场持续“加码投资”。

目前，这家正在申请券商、基金等新业务牌照的外资银行还在准备继续扩租。法国巴黎银行(中国)有限公司首席执行官兼行长赖长庚表示，中国是全球第二大经济体，中国资本市场已成长为世界第二大市场，人民币成为全球第四大支付货币。随着人民币国际化水平不断提升，以人民币交易为基准的全球商业活动会持续增长。上海作为人民币交易清算中心，无疑具有巨大的发展机会。

办公楼行业发展现状

根据国家统计局数据显示2022年2月全国办公楼期房销售面积累计值为226.72万平方米，累计增长35.4%。

办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，一般具有较好的地理位置，相关的物业和服务设施水平高，具有聚集的商业圈，效率较高。从办公楼建设情况来看，近年来我国办公楼开发投资额与新开工面积均呈现先降后增的趋势。2020年，我国办公楼开发投资完成累计值达到0.65万亿元，较2019年增长5.37%;新开工面积为6604万平方米，较2019年下滑6.8%。

办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，经济的高速增长也将带领办公楼的需求增长。根据仲量联行数据显示，我国GDP排名前30的城市，第三产业增加值每增长一个单位，将拉动办公楼需求增长547平方米。其中，深圳影响系数最高，达到了1672亿元/平方米。

改革开放40年来，我国经济取得惊人的增长，相应的办公楼市场也带来了快速增长。近年来随着经济进入高质量发展阶段，经济增速有所放缓，对办公楼市场也带来了影响。2020年我国办公楼销售面积及销售额分别为3334.34万平方米和5047.47亿元，分别同比下降5.3%和10.4%。

从供求平衡关系来看，我国办公楼市场尚存在供应缺口。根据仲量联行数据显示，我国GDP前50的城市现有存量距理论需求量之间仍存在6000多万平方米的缺口，其中4座一线城市的供应缺口达到3000万平方米以上。

分城市类型来看，一线城市的供应缺口最大，其办公楼总存量仅占理论需求量的72%;其次是重点二、三线城市，其办公楼总存量占理论需求量的比例为84%。

相比于供给端以及投资额不断保持在高位，写字楼需求端则出现了持续的下降，2010-2017年，我国办公楼用房销售面积总体呈增长态势，2018年出现负增长，为2014年以来首次出现负增长，后连续三年下降。2020年，我国办公楼用房销售规模为3334.33万平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我国办公楼用房销售规模为1012.95亿元。同比增加10.5%。

整体从价格来看，我国写字楼行业目前供给整体大于需求，且行业需求长期以来持续疲软，这一点从我国写字办公楼平均销售价格可以看出，2018年以来，我国写字楼行业并没有出现住宅地产行业类似的火热行情销售价格整体保持平稳，截至2021年5月，全国写字办公楼平均销售价格为13249.23元每平方米，较2018年10月还下降了近400元每平方米。

办公楼行业发展前景

在疫情慢慢退去的环境下，经济将会持续增长，经过近5年来的高位运行以及持续调控，市场已迎来理性增长时代。随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年房地产投资有望平稳健康发展。

2021年末中国城镇常住人口比2020年末增加1205万;特别是流动人口38467万，比上年末增加885万，会带来新的住房需求。

房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。同时，房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环，也有利于保障群众正常居住需要。

办公楼市场增长空间分析

目前，只有北京、上海、广州和深圳的四个一线城市处于成熟期，而中国内地70%的城市仍处于起步期。据估计，北京和上海甲级和乙级办公楼的潜在需求约为4000万平方米，广州和深圳的潜在需求约为2000万平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超过700万平方米，前十大城市的潜在需求总量超过其他200多个城市的需求潜力之和，体现了中国办公楼市场需求聚集到龙头城市的特点。

白皮书显示，中国的顶级城市已经完成了80%以上的办公楼供应。特别是在中国经济总量排名前50的城市中，17个城市的办公楼处于供应过剩状态，未来进一步发展的空间相对有限。随着中国经济的不断转型，高质量的发展，商业房地产也需要转向集约化资源投资和精细管理，加快与新动能的协调，满足行业的实际需求。

预计到2030年，新增加的2亿城镇人口将有80%以上分布在这19个城市群。根据第一财经城市商业魅力排行榜，北上广深、成都、杭州、重庆、苏州、南京等核心城市的商业门店数量、用户行为、城市资源较为活跃，未来具有较大发展潜力，商业地产租金具备上涨空间。

想要了解更多办公楼行业的发展前景，请查阅《2022-2026年中国办公楼行业竞争格局及发展趋势预测报告》。